Qué dijo la dirección de Millrose Properties, Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de crecimiento sostenido en un mercado difícil

Millrose Properties cerró el segundo trimestre de 2026 con un capital invertido de 8.800 millones de dólares y un AFFO de 127,6 millones de dólares, equivalente a 0,77 dólares por acción diluida. La compañía reciclió aproximadamente 1.000 millones de dólares procedentes de ejercicios de opciones y devoluciones de préstamos de desarrollo, y los redistribuyó en 1.100 millones de nuevas operaciones sin relajar sus criterios de selección. La dirección destacó que no se ha producido ninguna terminación de contrato de opción desde el inicio de la plataforma, en contraste con las cargas por abandono de parcelas que varios constructores públicos han registrado durante el mismo periodo. El dividendo trimestral se elevó por sexta vez consecutiva, hasta 0,77 dólares por acción, con una rentabilidad anualizada del 8,8% sobre el valor en libros.

El resultado del trimestre absorbió un impacto puntual: el primer día del período se reembolsaron anticipadamente 284 millones de dólares en préstamos de desarrollo. Dado que ese capital tardó en reinvertirse, el AFFO reportado refleja solo una parte del trimestre en plena operación. La tasa de AFFO de salida del trimestre fue de 0,80 dólares por acción, en el extremo superior del rango de orientación previamente comunicado.

Expansión de la plataforma y nuevos usos del capital

Millrose incorporó dos nuevas relaciones con terceros durante el trimestre, elevando a 19 el total de contrapartes. La más relevante es un acuerdo de land banking con JPI, filial de propiedad total de Sumitomo Forestry, que marca la primera incursión de la plataforma en activos multifamiliares. La dirección describió la operación como estructuralmente idéntica a sus acuerdos habituales —con depósitos, tasas de opción fijas y evaluación del valor del suelo en caso de devolución— pero aplicada a una propiedad de uso residencial en alquiler. El 32% del capital invertido ya está desplegado fuera del acuerdo fundacional con Lennar, y este segmento generó un rendimiento medio ponderado del 10,6% en el trimestre. La compañía también anunció en mayo su intención de apoyar con capital la propuesta adquisición de Beazer Homes por parte de DreamFinders Homes, aunque subrayó que aún no existe acuerdo entre esas dos partes.

En cuanto a las perspectivas, la dirección indicó que el pipeline permanece activo y que, sin restricciones de capital, la empresa espera desplegar en torno a 2.000 millones de dólares netos durante 2026. Orgánicamente, la dirección estimó una cadencia de entre 400 y 500 millones de dólares por trimestre. La compañía también está en proceso de renegociar su línea de crédito renovable para reducir el tipo de interés en 25 puntos básicos. Finalmente, la dirección reconoció estar revisando su objetivo de apalancamiento del 33%, sin realizar cambios formales en esta llamada, a la vista del comportamiento más predecible de los flujos de caja del portfolio.

Turno de preguntas: palancamiento, multifamiliar y terminaciones

Los analistas concentraron sus preguntas en tres áreas. La primera fue el apalancamiento: se preguntó si la compañía estaba reservando capacidad de balance para la operación DreamFinders-Beazer y si estaría dispuesta a superar el límite del 33%. La dirección respondió que está reconsiderando ese umbral a la luz de la experiencia acumulada —en particular la mayor velocidad de rotación del capital y la ausencia de terminaciones—, pero sin comprometerse a ningún cambio en esta llamada. La segunda área fue la expansión multifamiliar: varios analistas preguntaron sobre el nivel de LTV aplicado, la posibilidad de financiar también la construcción vertical y si esta línea se convertirá en estrategia central. La dirección fue cautelosa y calificó el movimiento de «oportunista», descartando por ahora activos fuera del sector residencial. La tercera área fue la gestión de riesgo ante posibles terminaciones de contratos: la dirección detalló su plan de contingencia, que incluye análisis en tiempo real de ventas y márgenes en cerca de 300.000 solares bajo gestión del grupo Kennedy Lewis, la presencia de depósitos como garantía y la identificación previa de constructores alternativos que podrían absorber el suelo en caso de abandono por parte de una contraparte.