Qué dijo la dirección de Millrose Properties, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un primer año que superó las propias expectativas

Millrose Properties cerró su primer ejercicio completo como empresa pública con resultados que superaron los objetivos que ella misma había fijado. El saldo de capital invertido fuera del contrato marco con Lennar alcanzó aproximadamente 2.400 millones de dólares, por encima del objetivo de 2.200 millones que la dirección había comunicado previamente. El AFFO por acción del cuarto trimestre llegó a 0,76 dólares, en la parte alta del rango de orientación, aunque la compañía señala que la tasa normalizada de cierre de año queda en 0,77 dólares por el crecimiento registrado durante el propio trimestre. En el año, Millrose procesó más de 31.000 cierres de homesites con un precio medio de venta de vivienda aproximadamente un 20 % por debajo de la media nacional para vivienda nueva unifamiliar. Ningún constructor rescindió ni amenazó con rescindir un contrato de opción a lo largo del ejercicio.

Lo que viene: 2.000 millones más y la incógnita del capital

La compañía espera crecer el capital invertido fuera del programa Lennar en otros 2.000 millones de dólares durante 2026, lo que llevaría el total invertido a aproximadamente 10.500 millones, con más del 40 % fuera de esa relación fundacional. La dirección estima que puede financiar aproximadamente la mitad de ese crecimiento con la capacidad de deuda existente —sin emitir acciones— y espera desplegar ese primer millar de millones hacia mediados de año, saliendo del segundo trimestre con una tasa trimestral de AFFO de entre 0,78 y 0,80 dólares por acción. Para la segunda mitad del objetivo, la compañía reconoce que necesitaría emitir capital, pero se ha comprometido a no hacerlo por debajo del valor en libros, que al cierre del año era de 35,28 dólares por acción. La dirección confía en que una revalorización bursátil le permitirá acceder a esa ventana en 2026. En cuanto a apalancamiento, el ratio deuda sobre capitalización se situaba en el 26 % al cierre del año, por debajo del límite autoimpuesto del 33 %.

El turno de preguntas: valoración, deuda y visibilidad del pipeline

Los analistas centraron sus preguntas en tres frentes. El primero fue la valoración: los ejecutivos reconocieron que el descuento frente a otros REITs es real y lo atribuyeron a que el mercado aún está familiarizándose con un modelo de negocio genuinamente nuevo, pero evitaron fijar un múltiplo objetivo concreto. El segundo fue el apalancamiento: ante la pregunta de si la compañía estaría dispuesta a superar temporalmente el techo del 33 % dado que las acciones cotizan por debajo del valor en libros, Richman respondió que en circunstancias estratégicas podría hacerse de forma puntual, pero que el objetivo a largo plazo permanece en ese nivel por la naturaleza cíclica de los activos y porque la compañía rota aproximadamente un tercio de su balance cada año. El tercero fue la visibilidad del pipeline: la dirección explicó que cuenta con relaciones de flujo continuo por un total de alrededor de 9.000 millones de dólares con aproximadamente diez contrapartes, lo que da soporte a la orientación de 2.000 millones, aunque advirtió que el ritmo de despliegue no será lineal trimestre a trimestre. Sobre la posibilidad de emitir deuda preferente como alternativa a las acciones ordinarias, Richman descartó esa opción como plan activo, aunque no la excluyó por completo.