Qué dijo la dirección de Modiv Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre marcado por la transición y la incertidumbre

Modiv Industrial cerró el cuarto trimestre de 2025 con ingresos por rentas de 11 millones de dólares, frente a 11,7 millones del mismo período del año anterior. La caída se explica por el vencimiento de dos contratos de arrendamiento: el de Costco en una propiedad de oficinas en Issaquah, Washington —vendida a KB Home en diciembre de 2025— y el de Solar Turbines en San Diego, cuyo inmueble no puede salir al mercado hasta que las autoridades municipales aprueben la división catastral en trámite desde 2021. El AFFO del trimestre fue de 4 millones de dólares (0,32 dólares por acción), ligeramente por debajo de los 4,1 millones (0,37 dólares por acción) del año anterior; la dilución provino principalmente de la emisión de participaciones en la sociedad operativa durante el primer trimestre de 2025. Al cierre del trimestre, la compañía disponía de 14,4 millones en efectivo y 30 millones sin utilizar en su línea de crédito revolvente, con toda su deuda a tipo fijo tras la extensión del crédito acordada en enero de 2026 y sin vencimientos hasta julio de 2028.

Reciclaje de activos y camino hacia la cartera pura de industrial manufacturero

La dirección confirmó que avanza en la conversión de su cartera hacia activos industriales de fabricación al 100%, con un horizonte de 24 meses que, según Aaron Halfacre, consejero delegado, podría acortarse a 12 si las condiciones de mercado lo permiten. El plan tiene varias capas: venta de los dos inmuebles de oficinas que aún conservan —la propiedad en San Diego valorada en torno a 7-8 millones de dólares y el edificio arrendado a OES, con opción de compra para ese inquilino—; posible rotación de la concesión Kia, valorada en aproximadamente 70 millones, aunque condicionada a identificar previamente activos de reemplazo para no generar eventos fiscales en los inversores; y análisis de arrendatarios con contratos de menor duración para decidir si se renuevan o se venden las propiedades. Halfacre señaló que el entorno de tipos volátil de las últimas semanas complica tanto las ventas como las adquisiciones, pero descartó que el rumbo estratégico haya cambiado. La compañía espera cerrar la venta de la antigua propiedad de Kalera en enero de 2026 y la del inmueble de Melbourne, Florida, en el segundo trimestre de 2026.

Ofertas de adquisición y postura ante una posible operación corporativa

En el turno de preguntas, los analistas preguntaron por las ofertas de compra recibidas por la propia compañía. Halfacre confirmó que hubo varias, que se avanzó en una de ellas y que finalmente se interrumpieron las conversaciones porque la dirección no vio "un camino seguro hacia adelante". Rehusó dar más detalles. Ante la pregunta de si tiene sentido iniciar un proceso formal de alternativas estratégicas, el consejero delegado argumentó que hacerlo prematuramente equivaldría a reconocer que la dirección no puede añadir más valor o que carece de voluntad para hacerlo, y subrayó que limpiar y pulir la cartera en los próximos dos años debería generar una valoración superior a la que se obtendría hoy. Destacó que el descuento persistente del precio de la acción respecto al valor liquidativo interno —calculado por Cushman & Wakefield en 22,19 dólares por acción, equivalente a una tasa de capitalización implícita del 6,8%— es lo que atrae a potenciales compradores, que ven en los activos manufactureros de Modiv una fuente de rentas duraderas a precios que consideran atractivos frente al mercado privado.