Qué dijo la dirección de Modiv Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre volátil con señales mixtas en el mercado de adquisiciones

Modiv Inc. presentó sus resultados del tercer trimestre de 2025 en un formato inusual: sin observaciones preparadas por la dirección y con apertura directa al turno de preguntas. El director financiero Raymond Pacini confirmó que los ingresos por otras propiedades incluyeron una partida extraordinaria de 300.000 dólares correspondiente a honorarios por la cancelación de ciertos derechos de servidumbre en una propiedad en Melbourne, Florida, que no se repetirá. El consejero delegado Aaron Halfacre describió el trimestre como volátil: hubo interés comprador en julio, seguido de una contracción en agosto, septiembre y principios de octubre, con varias operaciones que se retiraron del mercado tras haber avanzado en el proceso. Al cierre de la llamada, la dirección señaló que el ritmo de oportunidades había repuntado en la última semana y media.

Reciclaje de activos y cartera en transición

La compañía añadió una segunda propiedad al bloque de activos clasificados como disponibles para la venta: Clara, para la que ya se contrató un bróker hace aproximadamente seis semanas. La intención, según Halfacre, es cerrar esa venta antes de que termine el año o a principios de enero. Respecto a la antigua sede de Costco, el comprador KB Home extendió el contrato hasta el 15 de diciembre y dispone de una prórroga adicional que llevaría el cierre hasta mediados de febrero. La dirección espera que la operación se concrete. En cuanto a la propiedad solar en San Diego —cuyo arrendatario salió en septiembre—, la compañía lleva cuatro años intentando obtener la subdivisión registral del terreno; las obras de adecuación están en curso y la dirección estima que la propiedad podría estar lista para salir al mercado en el primer trimestre de 2026, aunque reconoció que el proceso ha sido especialmente lento por las exigencias del municipio.

Lo que viene: disciplina sobre crecimiento externo

Halfacre rechazó la idea de que la compañía deba buscar capital externo en las condiciones actuales. Reconoció que el precio de la acción no permite emisiones de renta variable acretivas y cuestionó abiertamente la estrategia de algunas pequeñas socimis que emiten acciones preferentes perpetuas al 8% para financiar adquisiciones, argumentando que si los tipos bajan y las valoraciones mejoran, ese coste de capital resultaría caro en retrospectiva. La dirección prefiere rotar activos legacy con cap rates bajos hacia propiedades industriales de manufactura con rendimientos en la banda del 7%, y hacerlo de forma fiscalmente eficiente mediante permutas del tipo 1031. En cuanto a los arrendatarios, Halfacre indicó que la mayoría opera con ciclos anuales, compra y vende en el mercado doméstico, y que los aranceles no han generado ninguna señal de alarma nueva desde la llamada de resultados de hace dos trimestres.