Qué dijo la dirección de The Macerich Company en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de avance sostenido en el plan estratégico

Macerich cerró el segundo trimestre de 2026 con un FFO ajustado de 0,35 dólares por acción diluida y un crecimiento del NOI en su cartera de referencia del 3,8% interanual. Las ventas por pie cuadrado de esa cartera alcanzaron los 954 dólares, un nuevo récord histórico para la compañía. La ocupación arrendada en la cartera de referencia llegó al 95,5%, con una mejora de 270 puntos básicos respecto al mismo trimestre del año anterior. El director ejecutivo Jackson Hsieh subrayó que la ejecución del plan estratégico —denominado Path Forward 3.0— se encuentra por delante de lo previsto en los tres ejes que lo articulan: simplificación del negocio, mejora operativa y reducción del apalancamiento.

El llamado «velocímetro de arrendamiento», que mide el avance en la firma de los mil contratos nuevos del plan quinquenal, marcó el 88%, por encima del objetivo de mitad de año del 85%. La cartera de contratos firmados pendientes de apertura (signed not open, SNO) alcanzó los 124 millones de dólares de los 140 millones previstos como oportunidad total. La compañía espera que la contribución anual de esos contratos sea de entre 40 y 45 millones de dólares en 2027 y de entre 45 y 50 millones en 2028, lo que anticipa una aceleración significativa del NOI en esos dos ejercicios.

La estrategia de adquisiciones gana protagonismo

La dirección dedicó buena parte de la llamada a describir su apetito por nuevas adquisiciones. Hsieh indicó que la compañía tiene actualmente la cartera de oportunidades —tanto en mercado como fuera de él— más amplia desde el inicio del plan, con rendimientos estabilizados objetivo de entre el 9% y el 11%. Para financiarlas, Macerich completó en junio una emisión de acciones ordinarias a 23,90 dólares mediante contratos de venta a plazo (forward sale agreements), con unos fondos netos pendientes de liquidación de aproximadamente 372 millones de dólares. El director financiero Dan Swanstrom señaló que, de invertir ese capital al 100% en adquisiciones dentro del rango de rendimiento indicado, la compañía espera generar entre 0,02 y 0,04 dólares de FFO adicional por acción y reducir el ratio deuda neta sobre EBITDA ajustado hasta el rango de 5,75 veces. Al cierre del trimestre, dicho ratio se situaba en 7,3 veces —casi medio punto menos que el trimestre anterior— y por debajo de 7 veces si se incluyen los fondos del forward pendientes de liquidación.

En cuanto a los activos ya incorporados, Annapolis Mall avanza con la apertura de UNIQLO y la apertura prevista de Dick's House of Sport el 14 de agosto. En Crabtree, se han firmado 45 nuevos contratos de arrendamiento y 35 renovaciones desde la adquisición, y Dick's House of Sport prevé abrir en septiembre.

Turno de preguntas: presión sobre el ritmo y la escala de las adquisiciones

Los analistas concentraron sus preguntas en la cadencia de las adquisiciones y la capacidad de desplegar el capital disponible. Craig Mailman, de Citi, preguntó directamente si existía riesgo de que los 372 millones del forward no se invirtieran antes del vencimiento de los contratos en junio de 2026. Hsieh fue categórico al descartarlo y afirmó que el capital se utilizará «mucho antes de junio del año próximo». Ante la pregunta de si los activos en evaluación son comparables en calidad a la cartera actual —considerando el diferencial entre las rentabilidades objetivo y el cap rate implícito de la acción—, Hsieh respondió que se trata de activos en áreas comerciales sólidas que ya son, o pueden llegar a ser mediante la estrategia de la compañía, activos de categoría A. Sobre la compresión de tasas de capitalización en el segmento, Hsieh fue directo: «Personalmente, espero que no se comprima. Quiero comprar más». Indicó que la dinámica de financiación con elevados requisitos de capital propio actúa como barrera de entrada y que, en su opinión, las rentabilidades que la compañía está viendo se mantendrán por algún tiempo. La pregunta sobre el préstamo en mora de 29th Street —76 millones de dólares a la cuota proporcional de la compañía, con vencimiento en febrero pasado— fue recibida con un escueto «estamos en conversaciones con el prestamista» sin mayor detalle, lo que dejó la cuestión sin resolver públicamente.