Qué dijo la dirección de The Macerich Company en la llamada del Q1 2026

Un trimestre de avance gradual en la recta final del plan

Macerich reportó para el primer trimestre de 2026 un FFO ajustado de 0,34 dólares por acción diluida. Las ventas por pie cuadrado en la cartera de referencia alcanzaron 941 dólares, un nuevo máximo histórico para la compañía, y las ventas comparables en locales en línea crecieron 3,9% frente al mismo período de 2025. El tráfico de visitantes aumentó ligeramente. El crecimiento de NOI en los centros de la cartera de referencia fue del 1,2%, afectado en unos 50 puntos básicos por condiciones climáticas adversas en la Costa Este que elevaron los costos de remoción de nieve. La dirección atribuyó el ritmo moderado del primer trimestre a la estacionalidad habitual y reiteró que el crecimiento de NOI para el año completo será de al menos el 3%, con una contribución concentrada en la segunda mitad del año.

El pipeline de rentas firmadas pero aún no abiertas (SNO) acumulado llegó a 116 millones de dólares al cierre del trimestre, sobre un objetivo de 140 millones. La empresa estima que la contribución anual de ese pipeline será de 30 millones de dólares en 2026, entre 40 y 45 millones en 2027, y entre 45 y 50 millones en 2028. En cuanto al plan de desinversión de 2.000 millones de dólares, se han completado ya aproximadamente 1.300 millones —cerca de dos tercios del objetivo— y la compañía espera cerrar ventas adicionales por entre 300 y 400 millones antes de fin de año.

Adquisición de Annapolis Mall y perspectivas de crecimiento

El hecho más destacado del período fue el cierre, la semana previa a la llamada, de la compra de Annapolis Mall por 260 millones de dólares más 12 millones por una parcela vacante de 13,1 acres donde operaba anteriormente Sears. La operación se financió con efectivo en caja, 85 millones de dólares captados mediante el programa ATM a un precio promedio superior a 19 dólares por acción, y 150 millones de dólares tomados de la línea de crédito revolvente. La dirección señaló que la transacción es neutral en términos de apalancamiento respecto a los objetivos de 2028 y acretiva en aproximadamente 0,04 dólares por acción al FFO de ese año. La empresa espera un NOI en el primer año —incluyendo el SNO— de unos 29 millones de dólares, con estabilización en torno a 33 millones, lo que implica una rentabilidad inicial del 10,5% y superior al 11% en régimen estabilizado. El inmueble, ubicado en uno de los mercados más prósperos de la Costa Este con un ingreso medio por hogar superior a 161.000 dólares, ya cuenta con 18 contratos de nuevos arrendatarios firmados por los propietarios anteriores —entre ellos Uniqlo, Dave & Buster's, Tesla, Lululemon y Pop Mart— que entrarán en operación en 2026 y 2027.

En materia de balance, la empresa amplió su línea de crédito revolvente de 650 a 900 millones de dólares y extendió su vencimiento hasta marzo de 2030, reduciendo además el diferencial aplicable. El ratio deuda neta sobre EBITDA ajustado se situó en 7,76 veces al cierre del trimestre, un punto porcentual completo menos que al inicio del plan. La compañía mantiene una liquidez de aproximadamente 780 millones de dólares. Se señaló que el préstamo de 76 millones de dólares (a prorrata) sobre el inmueble 29th Street sigue en situación de incumplimiento tras su vencimiento en febrero, y que la dirección se encuentra en conversaciones con el prestamista sin poder ofrecer detalles adicionales por el momento.

Preguntas de los analistas: financiación, ocupación y entorno minorista

Varios analistas preguntaron por la estructura de financiación de Annapolis, cuestionando por qué no se empleó más capital propio dado su menor costo relativo. La dirección respondió que la transacción ya resultó neutral en apalancamiento y que evaluará las opciones de financiación permanente con el tiempo, aprovechando la capacidad disponible en la línea de crédito. Ante la pregunta sobre la actualización de los objetivos de FFO para 2028 —cuyo punto medio en la versión 2.0 del plan era 1,81 dólares por acción—, los ejecutivos confirmaron que los efectos de las adquisiciones de Crabtree y Annapolis elevan esa cifra, pero remitieron a una presentación actualizada prevista para junio en el evento NAREIT. En cuanto al entorno de consumo, la dirección indicó que no se aprecia ninguna desaceleración en la demanda de arrendatarios a pesar de la incertidumbre macroeconómica, que el inventario de inquilinos en vigilancia está en mínimos históricos, y que los segmentos de ingreso medio-alto siguen gastando en los centros comerciales de la compañía. Sobre los diferenciales de rearrendamiento, la dirección indicó que no utilizará esa métrica en esta etapa del plan y que planea proponer una medida más adecuada cuando concluya el proceso de transformación de la cartera.