Qué dijo la dirección de The Macerich Company en la llamada del Q4 2025

Un año de récords y un plan que avanza según lo previsto

Macerich cerró el cuarto trimestre de 2025 con ventas por pie cuadrado en su cartera consolidada de 921 dólares en el portafolio de activos estratégicos (go-forward), la cifra más alta desde que la compañía salió a bolsa en 1994. La ocupación en ese mismo portafolio alcanzó el 94,9%, aunque la ocupación económica —es decir, los inquilinos que pagan renta— se situó cerca del 91%, una brecha que refleja el volumen de espacios ya comprometidos pero aún no abiertos. La cartera de contratos firmados pendientes de inauguración (signed not open, SNO) llegó a 107 millones de dólares, superando el objetivo de 100 millones que la compañía se había fijado para cierre de 2025. El FFO ajustado del trimestre fue de aproximadamente 129 millones de dólares, o 0,48 dólares por acción, cifra que incluye un ingreso extraordinario de 16,1 millones por un acuerdo legal relacionado con un proyecto de desarrollo que la empresa ya no persigue.

En arrendamientos, Macerich firmó 7,1 millones de pies cuadrados de contratos nuevos y renovaciones durante el año, un 85% más que en 2024, que ya era un año récord. Los 30 reemplazos de anclas previstos en el plan estratégico están todos comprometidos, con cinco ya abiertos y cinco en construcción. El indicador interno de avance en arrendamientos (leasing speedometer) alcanzó el 76%, por encima del objetivo del 70% para fin de 2025.

Lo que viene: inflexión en la segunda mitad de 2026 y un plan actualizado en junio

La dirección estima que la cartera SNO aportará unos 30 millones de dólares incrementales en 2026, con mayor peso en la segunda mitad del año, y entre 40 y 45 millones en 2027 y entre 45 y 50 millones en 2028. La compañía espera que el NOI del portafolio estratégico crezca al menos un 3% en 2026, también con sesgo hacia el segundo semestre, para luego acelerar de forma significativa en los dos años siguientes, en línea con una tasa de crecimiento anual compuesta del 5,2% proyectada para el período 2025-2028. Macerich prevé presentar una versión actualizada de su plan estratégico (Path-Forward 3.0) en la conferencia REIT Week de junio, e indica que tiene la intención de retomar la práctica de ofrecer guías de resultados a partir de 2027. La compañía contó que un nuevo directivo de adquisiciones, David Keane —procedente de Washington Prime Group y con años de experiencia en General Growth Properties— se incorporó recientemente para explorar oportunidades de crecimiento externo.

Las preguntas de los analistas: deuda, disposiciones y crecimiento externo

Varios analistas presionaron sobre el ritmo de las desinversiones. La compañía ha completado 1.300 millones de dólares de los 2.000 millones previstos, pero el camino restante depende en parte de la liberación de activos que sirven de garantía para préstamos y de procesos de zonificación en curso. El préstamo sobre la propiedad 29th Street —76 millones de dólares a la participación proporcional de Macerich— está en situación de incumplimiento tras vencer sin haberse refinanciado; la dirección se limitó a confirmar que hay conversaciones con el prestamista y declinó dar más detalles. La deuda neta sobre EBITDA cerró en 7,78 veces, una vuelta entera por debajo del nivel al inicio del plan, con el objetivo declarado de reducirla al rango bajo-medio de 6 veces en los próximos años. Ante la pregunta de cómo financiaría potenciales adquisiciones, la dirección señaló que su primera preferencia sería emitir acciones si el coste de capital lo justifica, y como segunda opción buscar un socio de capital; reciclar activos quedó como opción muy secundaria. Sobre inteligencia artificial, el consejero delegado reconoció que es todavía pronto para la compañía y que el foco sigue en la ejecución operativa básica.