Qué dijo la dirección de The Macerich Company en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de avance en arrendamiento y balance

Macerich reportó resultados del tercer trimestre de 2025 con un FFO ajustado de aproximadamente 93 millones de dólares, equivalente a 0,35 dólares por acción. La compañía destacó que la actividad de arrendamiento sigue muy por delante de lo proyectado en su plan estratégico a cinco años: durante los primeros nueve meses de 2025 se firmaron 5,4 millones de pies cuadrados de contratos nuevos y renovaciones, un 86% más que en el mismo periodo de 2024. La ocupación del portafolio de continuidad alcanzó el 94,3% al cierre del trimestre, 150 puntos básicos por encima del trimestre anterior. Los márgenes de re-arrendamiento acumulan 16 trimestres consecutivos en terreno positivo, aunque el indicador bajó ligeramente a 5,9% en los doce meses terminados en septiembre.

Entre las aperturas relevantes del trimestre destaca la tienda Hermès de 11.000 pies cuadrados en Scottsdale Fashion Square, primera presencia de la marca en Arizona, que consolida ese centro como el principal destino de lujo del estado. También abrió un Level 99 de 42.000 pies cuadrados en Tysons Corner, un concepto de entretenimiento interactivo para adultos que refuerza la reconfiguración del ala este de ese centro. En paralelo, Dick's House of Sport inauguró en Freehold el espacio que antes ocupaba Lord & Taylor, una apertura que la dirección considera estratégica para impulsar tráfico.

Lo que viene: deuda, desinversiones y arrendamiento de anclas

La compañía espera que el pipeline de ingresos pendientes de inicio (SNO) supere los 100 millones de dólares antes de que acabe el año, y con la incorporación de Crabtree Mall —adquirida en junio— proyecta alcanzar 140 millones de dólares de SNO incremental. De ese total, el 20% comenzará a generar ingresos en 2025 y el resto en 2026 y años posteriores. La dirección no descartó superar ese objetivo dado el ritmo actual de firmas. En cuanto a anclas, de las 30 previstas para abrir entre 2025 y 2028, 25 ya tienen compromisos firmados; la mayor parte de las aperturas se esperan en la segunda mitad de 2027 y principios de 2028.

En el frente del balance, Macerich ha reducido su deuda neta sobre EBITDA a 7,76 veces, una vuelta completa menos que al inicio del plan, con la meta de llegar al rango de 6 veces bajo a medio en los próximos años. La compañía completó ventas de activos por aproximadamente 1.200 millones de dólares hasta la fecha, incluyendo Lakewood, Atlas Park y Valley Mall en el tercer trimestre, y estima cerrar sustancialmente su programa de desinversiones de 2.000 millones antes de finales de 2026. Un préstamo de unos 200 millones sobre South Plains vencerá en situación de incumplimiento técnico mientras se negocian condiciones con el prestamista; la dirección no ofreció detalles adicionales.

Preguntas de analistas: emisión de acciones, tráfico y señales contradictorias del consumidor

Varios analistas cuestionaron la decisión de emitir 50 millones de dólares en acciones mediante el programa ATM a un precio promedio de 18,03 dólares, por debajo de emisiones anteriores cercanas a los 20 dólares. La dirección explicó que el objetivo principal era acercar la adquisición de Crabtree a una posición neutra en apalancamiento, y aclaró que el plan de emisión de acciones contemplado originalmente en el Path Forward está completado; emisiones futuras solo se considerarían en el contexto de adquisiciones acretivas. Ante la pregunta sobre el impacto de la menor afluencia de turistas canadienses en mercados como Arizona, el consejero delegado señaló que Scottsdale Fashion Square registró el mayor crecimiento de ventas comparables de todo el portafolio en el tercer trimestre, sin detectar un efecto material. Sobre las señales contradictorias entre titulares negativos del consumo y la fortaleza del arrendamiento, la dirección atribuyó la divergencia a que los minoristas sofisticados están tomando espacios con contratos de cinco a diez años, anticipándose al ciclo, y a la creciente demanda de marcas emergentes que abren tiendas físicas para apoyar su negocio en línea.