Qué dijo la dirección de Mid-America Apartment Communities, Inc. en la llamada del Q4 2025

Resultados del cuarto trimestre: en línea con las expectativas pese a la presión de oferta

MAA cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO básico de 2,23 dólares por acción diluida, en el punto medio de su propia guía, y un FFO anual de 8,74 dólares. La ocupación física promedio se situó en 95,7%, una mejora de 10 puntos básicos tanto respecto al cuarto trimestre de 2024 como al tercer trimestre de 2025. Las tasas de arrendamiento mixtas mejoraron 40 puntos básicos año contra año, apoyadas en un alza de 50 puntos en las renovaciones, mientras que las tasas de nuevos contratos permanecieron planas. La morosidad neta representó apenas el 0,3% de las rentas facturadas. Austin siguió siendo el mercado más débil del portafolio, donde el exceso de oferta acumulada en cuatro años —equivalente al 25% del inventario— continuó presionando los precios. En el lado positivo, Atlanta y Dallas registraron las mayores mejoras interanuales en precios mixtos, y mercados de tamaño medio como Charleston, Greenville, Richmond y el área de Washington D.C. mantuvieron poder de fijación de precios.

Perspectivas para 2026: recuperación gradual con el viento a favor

La compañía proyecta un FFO básico de entre 8,35 y 8,71 dólares por acción para 2026, con un punto medio de 8,53 dólares. MAA espera un crecimiento de ingresos en la cartera comparable del 0,55% y una caída en el NOI comparable del 0,75% en el punto medio. El crecimiento efectivo de rentas se estima en torno al 0,35%, con una ocupación promedio del 95,6%. Las renovaciones se prevén en un rango de 5% a 5,25% durante todo el año, mientras que las tasas de nuevos contratos deberían mostrar una recuperación estacional gradual, más pronunciada en verano y con menor retroceso estacional en el segundo semestre que en años previos. La compañía señala que las nuevas entregas de unidades caerán más del 60% desde su pico en 2026 y que los inicios de construcción llevan casi tres años por debajo de los promedios históricos, factores que, según la dirección, respaldan un entorno operativo más sólido. MAA anticipa iniciar entre 5 y 7 nuevos proyectos de desarrollo en 2026, con rendimientos estabilizados de NOI de entre el 6% y el 6,5%, y planea invertir entre 350 y 450 millones de dólares en su cartera de proyectos mediante deuda y flujo de caja interno. También espera emparar 250 millones de dólares en adquisiciones con disposiciones equivalentes. El gasto en intereses se proyecta con un aumento superior al 15%, en parte por el refinanciamiento de 300 millones en bonos con vencimiento en septiembre de 2026 que tienen una tasa efectiva del 1,2%, así como por la redención prevista de acciones preferentes en la segunda mitad del año.

Turno de preguntas: desarrollo, recompras y mercado de transacciones bajo escrutinio

Los analistas centraron buena parte de sus preguntas en la paradoja de que MAA siga apostando por el desarrollo en un momento en que esos proyectos diluyeron el FFO a corto plazo y tardaron más de lo previsto en alcanzar su ritmo de arrendamiento. La dirección defendió la estrategia argumentando que las propiedades actuales en fase de estabilización enfrentaron el mayor ciclo de oferta en décadas, que las rentas recurrentes ya vigentes en esos proyectos se sitúan un 2% por encima del presupuesto original y que los desarrollos de los últimos cinco años superaron los rendimientos previstos en 90 puntos básicos. Sobre las recompras de acciones —las primeras desde 2001—, la dirección explicó que el descuento persistente y significativo del precio bursátil respecto al valor privado de los activos fue lo que justificó ejecutarlas, sin que ello implique un cambio de filosofía. En el mercado de transacciones, la dirección observó tasas de capitalización de aproximadamente 4,6% para activos de primera calidad y un diferencial de 50 a 75 puntos básicos para activos con potencial de mejora. Sobre el litigio relacionado con RealPage, el responsable legal de MAA señaló que el acuerdo alcanzado no supone admisión de responsabilidad y no exige cambios materiales en las operaciones, aunque dos investigaciones de fiscales estatales siguen en curso.