Qué dijo la dirección de Mid-America Apartment Communities, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre en línea con lo previsto, pero con nuevos arrendamientos bajo presión

MAA reportó un FFO ajustado de 2,16 dólares por acción diluida en el tercer trimestre de 2025, en línea con el punto medio de su propia guía. La ocupación física promedio mejoró 20 puntos básicos respecto al trimestre anterior, hasta el 95,6%, y la morosidad neta se mantuvo en apenas el 0,3% de las rentas facturadas. Sin embargo, las tasas de nuevos arrendamientos continuaron bajo presión: el crecimiento interanual fue de menos 5,2%, aunque mejoró 20 puntos básicos respecto al tercer trimestre de 2024. Los arrendamientos de renovación, en cambio, crecieron un 4,5% interanual. La dirección atribuyó la debilidad en nuevos contratos a la incertidumbre económica general y a una revisión a la baja en los datos de creación de empleo, lo que llevó a los inquilinos potenciales a ser más cautelosos.

Entre los mercados con mejor desempeño destacaron Richmond, el área de Washington D.C., Charleston, Greenville y Savannah. Atlanta y Dallas-Fort Worth mostraron una mejora secuencial en precios combinados de segundo a tercer trimestre, algo que la dirección calificó de señal alentadora dado que son sus dos mayores mercados. Austin y Nashville siguen siendo los mercados rezagados, presionados por un volumen de oferta nueva todavía elevado.

Guía revisada y perspectivas para 2026

Debido a la menor recuperación de las rentas en nuevos contratos, MAA redujo su guía de crecimiento efectivo de rentas para el año completo a menos 0,4% (punto medio) y ajustó el FFO ajustado anual a 8,74 dólares por acción, en un rango de 8,68 a 8,80 dólares. En el lado positivo, los gastos operativos de propiedades en cartera comparable se revisaron a la baja hasta un crecimiento del 2,2%, principalmente por valoraciones de impuestos inmobiliarios más favorables de lo previsto. El NOI de propiedades comparables se estima ahora en menos 1,35%.

De cara a 2026, la compañía espera que la oferta nueva disminuya cerca del 50% respecto al pico de 2024, con inicios de construcción en sus mercados que en los últimos doce meses representaron apenas el 1,8% del inventario existente, aproximadamente la mitad de la media histórica. La dirección anticipa que los fundamentos de demanda —migración, formación de hogares, asequibilidad limitada de la vivienda en venta— se mantendrán similares a los de 2025, aunque reconoce que el mercado laboral es la principal variable desconocida. El "earn-in" al inicio de 2026 se perfila como plano o ligeramente negativo, una mejora respecto al impacto negativo de 40 puntos básicos con el que comenzó 2025. La compañía espera que los rendimientos de WiFi comunitario —con alrededor de 20 comunidades operativas a fin de año— aporten aproximadamente 5 millones de dólares de NOI incremental cuando el programa esté completamente desplegado.

Turno de preguntas: capital, concesiones y empleo como focos de atención

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes: la asignación de capital ante la dislocación entre mercados público y privado, el nivel de concesiones en los mercados con mayor oferta, y las perspectivas de empleo para 2026. Sobre capital, la dirección explicó que las adquisiciones resultan difíciles con activos negociándose a tasas de capitalización por debajo del 5%, impulsadas por financiación de agencias en torno al 5,25% y compras de tasa. MAA señaló que su desarrollo en Scottsdale (Arizona) ofrece un rendimiento NOI estabilizado del 6,1%, que considera todavía acretivo frente a su coste de capital actual, y que planea iniciar entre 6 y 8 proyectos en los próximos seis trimestres por unos 850 millones de dólares. La recompra de acciones se mencionó como alternativa real si las condiciones lo justifican. Sobre concesiones, la dirección admitió que estas permanecen elevadas —entre medio y un mes de renta gratis en los submercados más afectados— pese a cinco trimestres consecutivos de aumento en la ocupación de mercado, lo que atribuye a la incertidumbre generalizada. Ante la pregunta sobre posibles controles de alquiler, el responsable legal indicó que el 90% del NOI de MAA se genera en estados con prohibición a nivel estatal de ese tipo de legislación.