Qué dijo la dirección de LXP Industrial Trust en la llamada del Q4 2025

Un año de saneamiento que cierra con ocupación récord

LXP Industrial Trust cerró el cuarto trimestre de 2025 con una ocupación del 97,1%, frente al 93,6% con que terminó 2024, una mejora de 350 puntos básicos impulsada principalmente por la resolución de las vacantes en tres grandes propiedades de desarrollo. El FFO ajustado del trimestre fue de 0,79 dólares por acción diluida, y el del año completo alcanzó 3,15 dólares. A lo largo de 2025 la compañía arrendó cerca de 5.000.000 de pies cuadrados con incrementos de renta en efectivo de aproximadamente el 28%, excluyendo renovaciones a tipo fijo, y redujo el apalancamiento de 5,9 veces a 4,9 veces deuda neta sobre EBITDA ajustado. Las ventas de activos sumaron 389 millones de dólares, con salida de cinco mercados no objetivo, y los ingresos se destinaron principalmente a amortizar deuda de alto cupón, incluidos 140 millones de dólares de notas sénior al 6,75% vencimiento 2028.

Lo que viene: desarrollo especulativo en Phoenix y crecimiento moderado del FFO

Para 2026, la compañía espera un FFO ajustado de entre 3,22 y 3,37 dólares por acción, lo que representa un crecimiento del 4,6% en el punto medio. LXP prevé iniciar la construcción de un edificio de distribución de gran formato en su parcela de 315 acres en el Valle Oeste de Phoenix, con un presupuesto estimado de 120 millones de dólares, entrega prevista en 2027 y una rentabilidad estabilizada en efectivo de entre el 7% y el 7,5%. La dirección justificó la apuesta por desarrollo especulativo en la escasez de oferta —ocho de los diez edificios de más de 1.000.000 de pies cuadrados disponibles hace dieciocho meses ya han sido arrendados o vendidos— y en unos costes de construcción unos 20 dólares por pie cuadrado por debajo del pico del mercado. La compañía espera que el crecimiento del NOI en la cartera comparable se sitúe entre el 1,5% y el 2,5%, con los escaladores contractuales aportando 3,25 puntos porcentuales positivos, compensados por menor ocupación y mayores concesiones en forma de renta gratuita. Las adquisiciones se limitarán a intercambios 1031 derivados de la salida de mercados no objetivo.

Turno de preguntas: concesiones, vencimientos y construcción

Los analistas preguntaron por la desviación respecto a la guía de NOI comparable del año, que terminó en el 2,9% frente a un rango previsto del 3% al 3,5%. El CFO Nathan Brunner atribuyó la diferencia de unos 200.000 dólares a gastos operativos superiores a lo presupuestado en media docena de propiedades, incluyendo activos vacíos donde LXP asume la totalidad de los costes. Ante la pregunta sobre concesiones, James Dudley reconoció que los contratos firmados en la primera mitad de 2025 incluyeron bonificaciones elevadas, pero señaló que el entorno está virando a favor del propietario a medida que la vacancia cae en la mayoría de los mercados objetivo. Sobre los vencimientos de 2026, el equipo explicó que dos grandes renovaciones a tipo fijo —en Cleveland y St. Louis— deprimen la media de incremento de renta: incluyéndolas, el mark-to-market cae al 14,5% desde el 28% que se obtiene excluyéndolas. Respecto al proyecto de Phoenix, la dirección no descartó una conversión anticipada a build-to-suit ni recibir interés de inquilinos antes de la entrega, y recordó que la parcela total tiene capacidad para más de 5.000.000 de pies cuadrados adicionales.