Qué dijo la dirección de LXP Industrial Trust en la llamada del Q3 2025

Un trimestre marcado por la venta de dos grandes proyectos vacíos

LXP Industrial Trust cerró el tercer trimestre de 2025 con la venta de dos proyectos de desarrollo vacíos —uno en el centro de Florida y otro en Indianápolis— por un precio bruto agregado de 175 millones de dólares, lo que supuso una prima del 20% sobre el valor en libros. La operación, iniciada a partir de una oferta no solicitada recibida en mayo, elevó la ocupación del portafolio 370 puntos básicos, hasta el 96,8%, y redujo el apalancamiento de 5,8x a 5,2x deuda neta sobre EBITDA ajustado. Los ingresos netos de 151 millones de dólares se destinaron a recomprar 140 millones de dólares de sus bonos senior al 6,75% con vencimiento en 2028, con un ahorro estimado de unos 10 millones de dólares anuales en gastos financieros. La compañía estima que la operación generará una acreción del 6% en el FFO ajustado por acción. El FFO ajustado del trimestre fue de 0,16 dólares por acción diluida, aproximadamente 47 millones de dólares en total. La guía para el conjunto de 2025 se revisó al alza en su punto medio, con un rango de 0,63 a 0,64 dólares por acción.

Perspectivas: rentas por debajo de mercado y vencimientos en 2026

La dirección destacó que las rentas vigentes están, en promedio, un 17% por debajo de los niveles de mercado según estimaciones de brokers, lo que anticipa potencial de subida en los vencimientos de contratos hasta 2030. Para los vencimientos que quedan por resolver en 2026 —alrededor del 8,5% de la renta base anualizada— la compañía proyecta una subida de rentas en torno al 20%. Los escaladores contractuales continúan su tendencia al alza y ya promedian el 2,9% anual en el portafolio. La compañía espera una tasa de retención del 80% en los vencimientos de 2026, en línea con su historial. Dos proyectos de reconversión en Orlando (350.000 pies cuadrados) y Richmond (250.000 pies cuadrados) tienen prevista su entrega en el primer trimestre de 2026 con rentabilidades sobre coste estimadas de dos dígitos bajos. El consejo aprobó además un aumento del dividendo del 3,7%, hasta 0,56 dólares anuales por acción antes de un contrasplit 1 por 5 programado para el 10 de noviembre.

Turno de preguntas: crecimiento externo acotado y presión en el mismo almacén

Los analistas preguntaron principalmente por tres frentes: el uso del capital tras el desapalancamiento, la evolución del NOI en mismo almacén y la posibilidad de monetizar los terrenos en Phoenix para centros de datos. Sobre el crecimiento externo, la dirección dejó claro que las adquisiciones no son una prioridad y que el desarrollo se orientaría a encargos a medida (build-to-suit) y, en su caso, a naves de menor tamaño en terrenos propios. Respecto al NOI en mismo almacén, el crecimiento se moderó al 2% en el tercer trimestre por las salidas de inquilinos del sector de logística por terceros (3PL) a finales del segundo trimestre; la guía anual se ajustó a un rango de 3% a 3,5%. Los analistas confirmaron que no hubo impagos de rentas en el trimestre ni en lo que va de año. En cuanto a Phoenix, la dirección reconoció interés en el mercado de centros de datos pero condicionó cualquier avance a resolver el acceso a suministro eléctrico.