Qué dijo la dirección de Lineage, Inc. en la llamada del Q3 2025

Trimestre ligeramente por encima de lo esperado, pero con nubarrones en el horizonte

Lineage cerró el tercer trimestre de 2025 con ingresos totales creciendo un 3% y un EBITDA ajustado de 341 millones de dólares, cifra que la compañía califica como récord trimestral. El AFFO por acción fue de 0,85 dólares, lo que supone una caída del 6% interanual, aunque la dirección atribuye parte de esa comparación desfavorable al efecto base de la salida a bolsa ocurrida en el tercer trimestre de 2024. La ocupación física en el segmento de almacenes propios mejoró 50 puntos básicos de forma secuencial hasta el 75%, y el NOI del mismo segmento creció también de forma secuencial, aunque cayó un 3,6% frente al año anterior. El segmento de soluciones integradas globales mostró mejor comportamiento, con un crecimiento del NOI del 16% interanual.

Pese a los resultados del trimestre, la dirección recortó las perspectivas para el cuarto trimestre y situó la guía anual en el extremo inferior del rango previo. La causa principal es una reducción de aproximadamente 20 millones de dólares en el NOI esperado de los almacenes, derivada de dos factores: la incertidumbre arancelaria, que ha comprimido los volúmenes de contenedores de importación y exportación —especialmente en la unidad de negocio del Oeste de Estados Unidos, donde esos volúmenes cayeron un 20% respecto a los niveles de julio—, y un ritmo de captación de nuevos clientes en EE. UU. algo por debajo de lo previsto para el trimestre.

Lo que viene: menos oferta nueva, pero intereses más altos

La compañía espera que la presión de nueva oferta en el mercado estadounidense de almacenamiento en frío se modere de forma significativa: CBRE proyecta que la nueva capacidad que entrará en servicio en 2026 representará apenas el 1,5% del parque total, frente al crecimiento acumulado del 14,5% registrado entre 2021 y 2025. La dirección considera que esto, combinado con el crecimiento sostenido de la demanda subyacente de alimentos frescos y congelados —avalado por datos de Nielsen y Circana—, apunta hacia una estabilización, aunque sin precisar cuándo se producirá el punto de inflexión. En cuanto a precios, la compañía espera lograr incrementos netos en el rango de un dígito bajo en 2026, en línea con lo conseguido en 2025 pese al entorno adverso. Como elemento de atención para los modelos financieros, la dirección adelantó que el gasto por intereses en 2026 se situará entre 340 y 360 millones de dólares, unos 80 millones más que en 2025, debido al vencimiento de coberturas sobre el tipo SOFR y al capital desplegado recientemente.

Las preguntas de los analistas: capacidad excedente, aranceles y credibilidad de la guía

El turno de preguntas estuvo marcado por la preocupación ante el tercer recorte consecutivo de guía. Un analista de Citi preguntó directamente cómo pueden los inversores confiar en las rentabilidades prometidas de los proyectos en desarrollo si la dirección tiene dificultades para estimar su propio negocio; Lehmkuhl defendió que los desarrollos son en su mayoría impulsados por clientes con garantías de volumen y no construcciones especulativas, y que el historial de ejecución frente a los objetivos de rentabilidad ha sido sólido. También se preguntó si la estructura de REIT es la adecuada dado el perfil operativo de la empresa, más cercano a un operador logístico que a un propietario inmobiliario puro; el CFO saliente respondió sin rodeos que la compañía está convencida de que el REIT es la estructura correcta. Varios analistas indagaron sobre el impacto de los aranceles en los volúmenes de contenedores —especialmente en el negocio de productos del mar, donde los clientes han frenado pedidos a la espera de resolución comercial— y sobre la posibilidad de que esa demanda reprimida se libere en trimestres posteriores. La dirección no incorporó esa recuperación en la guía del cuarto trimestre.