Qué dijo la dirección de LEG Immobilien SE en la llamada del Q2 2026

Un primer semestre sólido, con la segunda mitad como clave del año

LEG Immobilien cerró el primer semestre de 2026 con un crecimiento de renta en términos comparables del 3,7%, una tasa de desocupación del 2,3% y un EBITDA ajustado de 368,1 millones de euros, lo que representa un avance del 2,3% respecto al año anterior. El margen de EBITDA se situó en el 77,8%, en línea con el objetivo anual de aproximadamente el 78%. El AFFO del semestre fue de 110,5 millones de euros, un 12,7% por debajo del mismo periodo de 2025, descenso que la dirección atribuyó exclusivamente al calendario de inversiones y al retraso en la recepción de subsidios gubernamentales, no a un deterioro de la calidad de los ingresos. La valoración de la cartera avanzó un 0,7%, cuarto trimestre consecutivo de revalorización positiva, aunque a un ritmo más moderado que en el segundo semestre de 2025, por la presión de las tensiones geopolíticas y el entorno de tipos de interés. El loan-to-value (LTV) bajó a 45,5% desde el 47,6% de un año antes, prácticamente en el nivel objetivo de aproximadamente el 45%.

Lo que espera la compañía para el resto del año

LEG reiteró sin matices toda su guía para 2026: AFFO entre 220 y 240 millones de euros, FFO I entre 475 y 495 millones y un margen de EBITDA ajustado de alrededor del 78%. La compañía espera que el segundo semestre sea notablemente más fuerte gracias a la materialización de subsidios por aproximadamente 10 millones de euros, de los cuales apenas 0,5 millones se habían reconocido en el primer semestre frente a 3,3 millones en el mismo periodo de 2025, y a un nivel de inversiones algo menor. En materia de financiación, la compañía cerró 450 millones de euros en refinanciaciones en el primer semestre a un vencimiento medio de 9,3 años y un tipo de interés medio del 3,9%, y renovó su línea de crédito sindicada hasta 750 millones de euros con estructura de cinco más dos años. No quedan vencimientos en 2026 por refinanciar. La dirección advirtió de un repunte técnico y temporal del LTV en el tercer trimestre, originado exclusivamente por el pago del dividendo tras la fecha de cierre del balance, y expresó confianza en alcanzar el objetivo del 45% antes de fin de año. Sobre la valoración de la cartera en el segundo semestre, la dirección se negó a proporcionar cifra alguna dado el contexto de volatilidad, y prometió orientación cuando se publiquen los datos del tercer trimestre en noviembre.

Las preguntas que incomodaron a la dirección

El turno de analistas estuvo dominado por tres tensiones recurrentes. La primera fue la política de no vender activos por debajo del valor en libros en un mercado con escasa actividad transaccional: varios analistas cuestionaron si esa disciplina tiene sentido cuando las acciones cotizan con un descuento de alrededor del 30% sobre el valor bruto de los activos, y si no sería más creador de valor para el accionista ejecutar ventas con descenso moderado y destinar los fondos a recompras. La dirección rechazó la premisa y defendió que vender por debajo del valor contable equivale a destruir valor en el balance en su conjunto. La segunda tensión fue sobre la recompra de acciones: la dirección confirmó que es una opción sobre la mesa una vez alcanzado el LTV objetivo y con disponibilidad de fondos procedentes de ventas, pero subrayó que el dividendo ordinario mantiene la prioridad absoluta. La tercera fue el rango de guía del FFO I: una analista señaló que, sumando los 230,5 millones del primer semestre y los 10 millones de subsidios esperados, el total no alcanza el punto medio del rango de 475-495 millones, pregunta que la dirección no respondió con detalle más allá de señalar que existen otras partidas con incertidumbre. Un analista también preguntó por qué LEG no publica el NDV (EPRA Net Disposal Value) trimestralmente, métrica más relevante dado el peso de los pasivos fiscales diferidos; la CFO confirmó que ese dato solo se divulga en las cuentas anuales.