Qué dijo la dirección de LEG Immobilien SE en la llamada del Q1 2026

Un trimestre en línea con la guía, con matices en el apalancamiento

LEG Immobilien arrancó 2026 dentro de los parámetros que había prometido al mercado. El crecimiento de rentas comparable (like-for-like) alcanzó el 3,7%, en camino hacia el corredor de guía del 3,8%-4%. El margen EBITDA ajustado mejoró 180 puntos básicos hasta el 77,4%, y el AFFO —la métrica central de gestión de la compañía— se situó en 58,6 millones de euros, lo que la dirección calificó como plenamente consistente con el rango anual de 220-240 millones. El descenso ligero frente al mismo periodo del año anterior se atribuye a dos efectos de calendario: un perfil de inversión de capital más uniforme a lo largo de 2026 respecto al primer trimestre cargado de 2025 —cuando aún se integraba la cartera BCP— y un modesto incremento del coste de la deuda a medida que los nuevos financiamientos se cierran a tipos de mercado actuales. El flujo de caja operativo creció un 14,5% interanual. El ratio de endeudamiento (LTV) mejoró 60 puntos básicos hasta el 46,2%, aunque el objetivo del 45% se reconoce más exigente que al inicio del año.

La cartera de vivienda asequible en Renania del Norte-Westfalia, el estado más poblado y con mayor PIB de Alemania, sigue siendo el argumento estructural de la compañía ante la escasez persistente de vivienda. La dirección destacó que la construcción nueva continúa desacelerándose mientras el número de hogares crece, desvinculando así la demanda de los ciclos económicos generales.

Perspectivas: guía reconfirmada, LTV bajo vigilancia

La compañía ratifica sin reservas toda la guía para 2026: AFFO de 220-240 millones de euros, FFO I de 475-495 millones y margen EBITDA ajustado en torno al 78%. La valoración de activos en el primer semestre se estima plana o ligeramente positiva, hasta un +1%, aunque la dirección reconoce que el momentum puede suavizarse si los volúmenes de transacción permanecen deprimidos. La estructura de financiación presenta una liquidez superior a 500 millones de euros, un ratio de cobertura de intereses de 4,2 veces, un coste medio de deuda del 1,8% y un vencimiento relevante —un bono de 500 millones— no hasta noviembre de 2027. En el primer trimestre se cerraron refinanciaciones por unos 350 millones a un plazo medio de 9,5 años y un tipo medio del 3,8%. La dirección también informó de que probablemente ofrecerá de nuevo un dividendo en forma de acciones (scrip dividend), que, con una tasa de aceptación similar a la del 38% del año anterior, retendría unos 85 millones de euros en la compañía y reduciría el LTV en aproximadamente 40 puntos básicos adicionales.

Lo que preocupó a los analistas

El turno de preguntas giró en torno a tres ejes. Primero, el mercado de desinversiones: los analistas preguntaron si los compradores potenciales están retirándose de los procesos en curso. La dirección reconoció que los procesos se prolongan —tanto por cautela de los compradores como por la mayor exigencia de diligencia de los bancos financiadores—, pero afirmó que ningún comprador ha abandonado formalmente. Mencionó que la operación de la parcela de Gerresheim en Düsseldorf, con Hines como titular de una opción de compra, sigue su curso con conversaciones constructivas con el ayuntamiento. Segundo, los retrasos en la publicación de tablas de referencia de alquiler (Mietspiegel): cuatro ciudades —entre ellas Bielefeld y Düsseldorf— no han publicado sus nuevas tablas en los plazos previstos. La dirección restó importancia al impacto sobre la guía, señalando que las tablas acaban publicándose y que los importes resultantes siguen siendo significativos: Unna implica una subida del 8% para un apartamento tipo de LEG. Tercero, el objetivo del 45% de LTV: varios analistas cuestionaron si la compañía debería aceptar ventas por debajo del valor en libros para desapalancarse más rápido. La dirección rechazó esa vía de forma explícita, argumentando que el valor contable es el mejor indicador del valor razonable y que forzar ventas con descuento destruiría valor a largo plazo.