Qué dijo la dirección de LEG Immobilien SE en la llamada del Q4 2025

Un año de récords y balance reforzado

LEG Immobilien cerró 2025 con un AFFO de 220,5 millones de euros, el nivel más alto en la historia de la compañía y un incremento del 10% respecto al año anterior. El consejero delegado Lars von Lackum atribuyó el resultado a la integración de la cartera BCP —9.000 viviendas incorporadas durante el ejercicio— y al crecimiento orgánico de las rentas, que avanzó un 3,5% en términos comparables. El margen EBITDA ajustado se situó en el 78,1%, por encima del objetivo del 76% y de la guía revisada del 77%. El ratio loan-to-value (LTV) mejoró 110 puntos básicos hasta el 46,8%. Sobre la base de estos resultados, la dirección propone un dividendo de 2,92 euros por acción, equivalente al 100% del AFFO y un aumento del 8% respecto al ejercicio previo.

Lo que viene: subsidios, digitalización y deuda

La compañía espera que el AFFO de 2026 se sitúe entre 220 y 240 millones de euros, y prevé un crecimiento comparable de rentas del 3,8% al 4%, impulsado en parte por el ajuste de rentas reguladas en viviendas subvencionadas. Desde 2028, alrededor de 30.000 unidades saldrán del régimen de coste subvencionado —donde la renta media es de 5,40 euros por metro cuadrado frente a un nivel de mercado de unos 9 euros—, lo que la dirección estima que podría aportar aproximadamente un punto porcentual adicional al crecimiento de rentas de ese año. LEG también presentó su hoja de ruta tecnológica, centrada en ServiceNow y SAP como columna vertebral operativa, con una inversión concentrada en los próximos años que la compañía espera que genere una contribución positiva al AFFO de más de 10 millones de euros a partir de 2030. En cuanto al balance, la dirección se comprometió a alcanzar un LTV del 45% durante 2026, respaldado por desinversiones y valoraciones al alza. El coste medio de la deuda se mantuvo en el 1,66%, con un vencimiento medio de 5,5 años y más de 800 millones de euros de liquidez disponible a cierre de año.

Turno de preguntas: presión sobre el precio y la estrategia

Los analistas centraron sus preguntas en tres frentes. El primero fue el ritmo de las desinversiones: von Lackum reconoció que los procesos en exclusividad en Alemania del Este están tardando más de lo previsto por la mayor cautela de los bancos, y que la liquidez en el mercado de transacciones grandes sigue siendo escasa. Sobre el solar Glasmacher en Düsseldorf, confirmó que el valor en libros ronda los 71 millones de euros y que la operación con Hines, si se cierra, generará una plusvalía significativa, aunque los cobros dependerán del avance del proceso de licencias urbanísticas. El segundo frente fue la estructura de deuda a largo plazo: un analista de Barclays señaló que el refinanciamiento de aproximadamente mil millones de euros anuales de deuda a tipos históricamente bajos podría suponer un lastre considerable para el AFFO en los próximos seis años. Von Lackum respondió que la compañía estima mantener un crecimiento medio del AFFO del 5% anual pese a ese viento en contra, apoyándose en los arriendos subvencionados que salen de regulación, los negocios de valor añadido y las eficiencias digitales. El tercer frente fue el descuento del precio de la acción respecto al NAV: ante la sugerencia de vender activos con descuento para recomprar acciones, von Lackum descartó la opción argumentando que el mayor valor de esos activos aún está por materializarse, especialmente en mercados con mayor crecimiento.