Qué dijo la dirección de LEG Immobilien SE en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sin sorpresas, con el foco puesto en la caja

LEG Immobilien cerró los primeros nueve meses de 2025 con un crecimiento del AFFO del 19,3%, hasta los 181,3 millones de euros, impulsado por la integración de las aproximadamente 9.000 viviendas adquiridas a BCP y por el crecimiento orgánico de las rentas. El margen EBITDA alcanzó el 79,2%, por encima del umbral de guía del 77%. La compañía reiteró su objetivo de AFFO para todo 2025 de entre 215 y 225 millones de euros, lo que implica un crecimiento del 10% respecto al año anterior. El tipo de interés medio de la deuda se mantuvo en el 1,59%, aunque la dirección advirtió que los nuevos 600 millones de euros de financiación pendiente se refinanciarán en torno al 3,8%, lo que constituye un viento en contra relevante de cara a 2026.

El único punto que generó cierta explicación fue el crecimiento de la renta bruta comparable, que se situó en el 3,1% frente al objetivo del 3,4%-3,6%. La dirección atribuyó el desfase al calendario de publicación de las tablas de referencia de alquileres en Alemania: en 2024 el grueso de las subidas se ejecutó en el primer trimestre, mientras que en 2025 el reparto ha sido más uniforme, lo que anticipa un cuarto trimestre notablemente más intenso.

Lo que viene: más ventas de activos, deuda a la baja y guía para 2026

Para 2026, la compañía espera un crecimiento adicional del AFFO del 5%, apoyado en un crecimiento de rentas del 3,8%-4% —unos 40 puntos básicos más que en 2025—, gracias en parte al ajuste trienal del alquiler de coste en las viviendas subsidiadas. LEG también incorporó por primera vez el FFO I en su guía, con un rango de 475 a 495 millones de euros, más amplio que el del AFFO por la variabilidad de la tasa de capitalización de las inversiones. La compañía espera que el LTV, actualmente en el 48,3%, baje hasta el entorno del 45% en 2026, combinando nuevas plusvalías de valoración —estima un resultado positivo del 1,5%-2% en el segundo semestre de 2025— con ingresos por desinversiones. En cuanto a activos, la dirección señaló que espera firmar entre 100 y 200 millones de euros adicionales en ventas antes de fin de año, incluyendo el solar de Gerresheim en Düsseldorf y parte de la cartera oriental de BCP en Halle, Leipzig y Magdeburgo. Moody's revisó recientemente la perspectiva de su calificación Baa2 de estable a positiva.

El turno de preguntas: tipos, LTV y la distancia entre AFFO y FFO

Los analistas presionaron principalmente en tres frentes. Primero, la coherencia entre mantener el AFFO como KPI central cuando el balance mejora: Lars von Lackum justificó la decisión por la incertidumbre macroeconómica, en particular la presión al alza sobre los tipos a largo plazo derivada de los nuevos planes de gasto en infraestructura y defensa en Alemania. Segundo, el salto en el coste de financiación: Kathrin Köhling confirmó que los 600 millones de euros pendientes de refinanciación se contratarán al 3,8%, frente al 1,59% del coste medio actual, pero se negó a detallar la hipótesis de tipos integrada en la guía de 2026. Tercero, la coherencia entre la guía de LTV al 45% —que sí incluye desinversiones— y la guía de AFFO/FFO —que las excluye—; la dirección aclaró que los traspasos de propiedad de las ventas firmadas en el cuarto trimestre de 2025 se ejecutarán en 2026, y que reducirán el LTV, pero que no tiene sentido incluir ventas no firmadas en la guía de resultados. Un analista también indagó sobre posibles adquisiciones; la dirección descartó operaciones de envergadura dado el LTV elevado, limitándose a mencionar potenciales compras puntuales.