Qué dijo la dirección de Lennar Corporation en la llamada del Q3 2026

Un trimestre de ejecución en un mercado que se complicó

Lennar cerró el tercer trimestre de 2026 entregando 20.840 viviendas, dentro del rango previsto, con un margen bruto de 15,8%, ligeramente por debajo de la orientación de aproximadamente 16%. Las nuevas órdenes ascendieron a 20.879, quedando algo por debajo del rango guiado de 21.000 a 22.000. El beneficio por acción fue de 1,19 dólares en términos GAAP y de 1,23 dólares excluyendo partidas no recurrentes. El margen neto se situó en 6,6%. La dirección atribuyó la dificultad adicional del trimestre a tres factores: el alza de los tipos de interés —la tasa fija a 30 años pasó de 6,4%-6,5% a cerca del 7%—, la inflación persistente impulsada por la disrupción en el suministro de petróleo derivada del conflicto en Irán, y el aumento de la oferta de vivienda de segunda mano en los mercados más importantes de la compañía, especialmente Texas y Florida.

El precio medio de venta quedó en 372.000 dólares, por debajo de la guía, y los incentivos sobre entregas bajaron al 12%. El ciclo de construcción alcanzó un mínimo histórico de 116 días. El inventario de viviendas terminadas sin vender se redujo a 1,8 unidades por comunidad activa desde las 2,1 del segundo trimestre. La compañía posee solo el 2% de sus solares y controla el 98% restante a través de terceros, con un total de 476.000 solares bajo control.

Estrategia y perspectivas para el cuarto trimestre

La dirección reiteró su estrategia de mantener volumen de producción a costa de margen, con el argumento de que cada vivienda entregada liquida suelo comprometido en condiciones de mercado anteriores y genera caja. La compañía espera que, a medida que ese suelo caro sea reemplazado por terrenos adquiridos a precios actuales, los márgenes se normalicen gradualmente. Para el cuarto trimestre de 2026, la compañía espera entregar entre 22.000 y 23.000 viviendas, con nuevas órdenes de entre 19.500 y 20.500 y un margen bruto de entre 15,5% y 16%. El precio medio de venta previsto se sitúa entre 370.000 y 380.000 dólares. La compañía espera un BPA de entre 1,30 y 1,65 dólares para el trimestre. La dirección también señaló que espera cierta mejora en el ratio de SG&A por el efecto de apalancamiento del mayor volumen de entregas, y anticipó que algunos costes asociados a inversiones tecnológicas comenzarán a normalizarse a lo largo de 2027.

En materia de balance, la compañía terminó el trimestre con 1.200 millones de dólares en caja y una ratio de deuda hipotecaria sobre capital total del 16,6%. Durante el trimestre amortizó 400 millones de dólares en deuda senior, recompró 3 millones de acciones por 256 millones de dólares y pagó 119 millones en dividendos.

Turno de preguntas: presiones en costes, márgenes y mercado resale

Los analistas interrogaron a la dirección sobre tres frentes. El primero fue la disponibilidad de mano de obra: la compañía reconoció que aproximadamente el 20% de sus divisiones está experimentando presiones significativas, derivadas tanto de las restricciones a la inmigración como de la fuerte demanda de mano de obra por parte de los proyectos de centros de datos. La dirección indicó que su escala y las relaciones consolidadas con proveedores les permiten absorber parte de ese impacto, aunque admitió que la presión sobre costes está aumentando.

El segundo frente fue el coste de los programas de buydown de tipos hipotecarios: la dirección reconoció que, al subir los tipos, el coste de reducirlos artificialmente para el comprador se encarece, pero declinó cuantificarlo dado que depende de múltiples variables —tipo de préstamo, plazo, punto de partida del tipo—. El tercer punto de tensión fue la competencia del mercado de vivienda usada, especialmente en Texas y Florida. La dirección admitió que la oferta de segunda mano ha vuelto a superar los niveles históricos en esos estados, sus dos mercados más grandes, y que los vendedores están dispuestos a reducir precios, compitiendo directamente con las promociones de obra nueva en los segmentos de precio más asequibles donde opera Lennar. Cuando se le preguntó por el optimismo de otros grandes constructores sobre una posible estabilización del mercado, el consejero delegado sugirió que podría existir una divergencia según el segmento de precio: el comprador asequible es mucho más sensible a los tipos y al coste de vida que el de la gama alta.