Qué dijo la dirección de Lennar Corporation en la llamada del Q3 2025

Un trimestre difícil con márgenes bajo presión

Lennar cerró el tercer trimestre de 2025 con entregas de aproximadamente 21.500 viviendas y ventas superiores a 23.000 unidades, cifras que la dirección calificó de aceptables dentro de un entorno complicado. El precio medio de venta se situó en 383.000 dólares, por debajo de lo esperado, y el margen bruto cayó a 17,5 % después de que los incentivos a compradores —principalmente compras de tasas hipotecarias— escalaran hasta el 14,3 % del precio de venta, unos 100 puntos básicos más que en el trimestre anterior. El margen neto quedó en 9,2 % con un SG&A del 8,2 %. La compañía atribuyó la presión a la persistencia de tipos hipotecarios elevados y a la caída de la confianza del consumidor, factores que mantuvieron la demanda activa por debajo de su potencial durante casi todo el periodo.

Ante ese panorama, Lennar anunció una moderación deliberada de su ritmo de producción. La previsión de entregas para el cuarto trimestre se redujo a entre 22.000 y 23.000 unidades, y la previsión para el conjunto de 2025 quedó en 81.500–82.500 viviendas. Stuart Miller, copresidente ejecutivo, enmarcó el ajuste como una pausa táctica para «dejar que el mercado se ponga al día» y no como un cambio de estrategia, subrayando que el objetivo de largo plazo sigue siendo el crecimiento en volumen y la reducción de costes de construcción. La compañía espera que el margen bruto del cuarto trimestre se mantenga cerca del 17,5 %.

Lo que viene: menor ritmo, misma apuesta estratégica

La dirección confía en que una caída sostenida de las hipotecas hacia el 6 % o por debajo reactive la demanda embalsada. Jon Jaffe, copresidente y presidente operativo, destacó que los costes directos de construcción bajaron aproximadamente un 1 % frente al segundo trimestre y un 3 % interanual, alcanzando su nivel más bajo desde el tercer trimestre de 2021, y que el ciclo de construcción de viviendas unifamiliares llegó a un mínimo histórico de 126 días. La compañía espera continuar reduciendo ambas métricas en el cuarto trimestre. En cuanto a la estrategia de suelo, el porcentaje de solares controlados —pero no comprados— llegó al 98 % frente al 81 % de un año antes, lo que reduce el capital inmovilizado y refuerza el modelo de fabricación «asset-light». La rotación de inventario mejoró a 1,9 veces desde 1,6 veces hace un año. La dirección también dedicó tiempo a destacar su apuesta por tecnología, incluyendo herramientas de fijación de precios en tiempo real, inteligencia artificial y su vínculo estratégico con Opendoor bajo su nuevo consejero delegado.

Turno de preguntas: los analistas presionan sobre la estrategia y los márgenes

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. Primero, si el freno al volumen es temporal o permanente: Miller respondió con una metáfora —«estamos corriendo una maratón y tomamos un respiro»— sin ofrecer plazos concretos, lo que generó cierta insatisfacción entre los participantes. Segundo, la flexibilidad real del modelo de suelo externalizado tras la escisión de Millrose: la dirección insistió en que los contratos de opción permiten pausas y salidas, aunque reconoció que mantener el flujo continuo de obra es lo que realmente abarata los costes. Tercero, la trayectoria del margen: varios analistas intentaron cuantificar cuánto podría mejorar el margen si los tipos hipotecarios bajan 40–50 puntos básicos; Miller aceptó el razonamiento general pero advirtió que la transmisión no será lineal. Diane Bessette confirmó que aproximadamente el 25 % de las entregas del año proceden ya de solares aportados por Millrose, y que ese porcentaje creciente debería ser favorable para el margen a medida que madure la relación. En cuanto a Florida —mercado con alta concentración de inventario—, la dirección señaló que el corredor I-4 (Tampa-Orlando) empieza a estabilizarse, aunque los niveles de oferta, tanto de obra nueva como de segunda mano, siguen siendo elevados.