Qué dijo la dirección de Kite Realty Group Trust en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de cierre sólido tras un año de intensa transformación

Kite Realty Group cerró el cuarto trimestre de 2025 con un Core FFO de 0,51 dólares por acción y un NAREIT FFO de 0,52 dólares, lo que llevó el crecimiento anual del Core FFO por acción al 3,5%. El mismo-store NOI creció un 2,9% en el año, superando en 115 puntos básicos la guía original de la compañía. La tasa de ocupación firmada aumentó 120 puntos básicos de manera secuencial, impulsada sobre todo por arrendatarios ancla: la compañía firmó contratos con 28 inquilinos de gran formato a lo largo de 2025, con diferenciales de renta comparables del 24% en términos de efectivo. El volumen total de arrendamientos —cerca de cinco millones de pies cuadrados— fue el más alto de la historia de la empresa. Simultáneamente, KRG ejecutó dos coinversiones con GIC por aproximadamente 1.000 millones de dólares en valor bruto de activos, vendió propiedades no estratégicas por unos 622 millones y recompró acciones propias por 300 millones, todo ello manteniendo un ratio de deuda neta sobre EBITDA de 4,9 veces, por debajo del extremo inferior de su objetivo a largo plazo de entre 5 y 5,5 veces.

El pipeline de contratos firmados pero aún no operativos (SNO, por sus siglas en inglés) cerró el trimestre en 37 millones de dólares de NOI, con una brecha de 340 puntos básicos entre la tasa firmada y la ocupada. La compañía espera que alrededor del 70% de ese NOI pendiente se materialice a lo largo de 2026.

Lo que viene: guía moderada, con aceleración prevista en la segunda mitad del año

Para 2026, la compañía establece una horquilla de Core FFO y NAREIT FFO por acción de entre 2,06 y 2,12 dólares, con un crecimiento de mismo-store NOI del 2,75% en el punto medio. KRG prevé una reserva de deuda incobrable del 1% de los ingresos totales, un gasto neto de intereses de 121 millones de dólares y unas adquisiciones 1031 de unos 110 millones en la primera mitad del año, compensadas por ventas de activos no estratégicos de aproximadamente 115 millones en la segunda mitad. La dirección advirtió que el ritmo de crecimiento del mismo-store NOI será más débil en el primer semestre —por comparación con rentas de arrendatarios en quiebra cobradas en los dos primeros trimestres de 2025— y se acelerará en la segunda mitad del año y en 2027. El proyecto de expansión mixto One Loudoun, ubicado en el condado de mayor renta per cápita de Estados Unidos, incluye 86.000 pies cuadrados de comercio minorista, un hotel de 169 habitaciones y 429 unidades residenciales de lujo; el componente comercial está arrendado en un 65%. La compañía también mencionó la posibilidad de un segundo ciclo de ventas de activos de gran formato, aunque condicionado a que resulte mínimamente disruptivo para los resultados.

Turno de preguntas: arbitraje de capital, deuda y visibilidad de ingresos

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. El primero fue la asignación de capital: Craig Mailman (Citi) cuestionó si la recompra de acciones tiene rendimientos decrecientes y si la compañía debería asumir más deuda para acelerar el crecimiento de beneficios. La dirección defendió su estrategia de bajo apalancamiento como una decisión deliberada orientada al largo plazo, argumentando que el problema de fondo es el riesgo crediticio de los inquilinos y el bajo crecimiento de rentas embebidas en los activos vendidos, no la estructura de capital. El segundo eje fue la visibilidad de los ingresos: Michael Goldsmith (UBS) señaló que la transmisión del crecimiento de mismo-store NOI al FFO es limitada. Heath Fear atribuyó esto a dos factores transitorios: la caída de partidas recurrentes pero impredecibles —honorarios de terminación y ventas de suelo, que bajaron de 21,5 millones a cerca de 13 millones de dólares— y el arrastre de 0,035 dólares por acción procedente de ajustes no monetarios derivados de la fusión de 2021, que la dirección considera prácticamente agotado. El tercer eje fue el progreso en las desinversiones: varios analistas preguntaron por el estado de City Center, un activo que tuvo que salir de nuevo al mercado por problemas con inquilinos; la dirección confirmó que sigue en proceso y que esperan cerrar la venta en torno a agosto por alrededor de 55 millones de dólares.