Qué dijo la dirección de Kilroy Realty Corporation en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de recuperación amplia y spreads positivos por primera vez en dos años

Kilroy Realty cerró el segundo trimestre de 2026 con una actividad de arrendamiento de aproximadamente 370,000 pies cuadrados en nuevos contratos y renovaciones, lo que eleva el total del año a cerca de 944,000 pies cuadrados, un avance de más del 40% respecto al mismo período de 2025. Los spreads de renta en términos GAAP y en efectivo fueron positivos simultáneamente por primera vez en casi dos años: 21% y 6,1%, respectivamente, para el conjunto de arrendamientos comparables del trimestre. El FFO fue de 0,92 dólares por acción diluida, cifra que incluye un ingreso no recurrente de 0,05 dólares por acción derivado de un acuerdo de quiebra de 2023. La ocupación del portafolio, incluyendo KOP Phase 2, cerró en 77%, una caída de 60 puntos básicos frente al trimestre anterior, atribuida en gran medida a dos salidas de inquilinos ya anticipadas que restaron aproximadamente 140 puntos básicos.

El elemento que la dirección destacó con mayor énfasis fue la cartera de contratos firmados pero aún no iniciados: más de un millón de pies cuadrados con una renta base anualizada superior a 78 millones de dólares. La renta por pie cuadrado de ese grupo supera los 75 dólares, un 30% por encima del promedio actual del portafolio, y el 86% de esos contratos tienen estructura de triple neto, frente al 53% del portafolio existente. La dirección también reportó que el pipeline de arrendamiento anticipado creció un 34% en el trimestre, con las transacciones en fase de carta de intención o etapa avanzada subiendo un 77%.

Lo que viene: disposiciones, balance y el proyecto Flower Mart

En materia de capital, la compañía vendió activos por 348 millones de dólares en lo que va del año e informó que sigue evaluando oportunidades adicionales de desinversión, incluyendo tierra no estratégica por 165 millones de dólares bajo contrato. Durante el trimestre, amplió su línea de crédito revolvente de 1,1 a 1,25 mil millones de dólares y extendió su vencimiento a julio de 2030, además de ampliar el préstamo a plazo de 200 a 250 millones con vencimiento en julio de 2031. En julio repagó anticipadamente 200 millones de dólares en pagarés privados. La compañía afirmó su guía de FFO para el año completo en un rango de 3,49 a 3,63 dólares por acción diluida. Respecto al proyecto Flower Mart en San Francisco, la compañía espera concluir un proceso con la ciudad en el cuarto trimestre de 2026 para obtener mayor flexibilidad en usos —incluyendo residencial— y en el faseado del desarrollo, dado que las rentas actuales no justifican aún los costos de construcción ni para uso de oficinas ni residencial. La dirección planea detener la capitalización de gastos del proyecto a fin de año.

Turno de preguntas: inquilinos que aceleran decisiones y el interrogante de DIRECTV

Los analistas indagaron sobre la sostenibilidad de los spreads positivos. La dirección advirtió que los spreads variarán trimestre a trimestre según la combinación de transacciones, pero subrayó que la tendencia de fondo mejora. En San Francisco, mercado que acumula cuatro trimestres consecutivos de absorción neta positiva, la disponibilidad cayó 4,5 millones de pies cuadrados en lo que va del año y la renta efectiva promedio subió aproximadamente un 15% interanual. La dirección señaló que los inquilinos existentes, que antes postergaban decisiones esperando mejores condiciones, ahora se muestran más urgentes ante la reducción de grandes bloques disponibles. Sobre el campus Kilroy Airport Center —donde DIRECTV/AT&T tiene una expiración importante en el cuarto trimestre de 2027—, la compañía indicó que evalúa múltiples opciones, desde la relocalización hasta la venta, y que la demanda emergente de defensa, robótica y aeroespacial en el mercado de South Bay genera opciones adicionales. En KOP Phase 2, el volumen de visitas de inquilinos de ciencias de la vida saltó de 317,000 pies cuadrados en el primer trimestre a más de 800,000 en el segundo, con ocho requerimientos superiores a 100,000 pies cuadrados activos en el mercado, aunque la dirección reconoció que los plazos de cierre siguen siendo prolongados.