Qué dijo la dirección de Kilroy Realty Corporation en la llamada del Q1 2026

El trimestre más activo en arrendamiento desde 2017

Kilroy Realty cerró el primer trimestre de 2026 con una productividad de arrendamiento de aproximadamente 568.000 pies cuadrados, más del doble que en el mismo periodo del año anterior y el mejor primer trimestre desde 2017, según señaló la consejera delegada Angela Aman. El resultado estuvo impulsado principalmente por la demanda en San Francisco, donde el mercado acumuló tres trimestres consecutivos de absorción neta positiva y la actividad total de arrendamiento superó los tres millones de pies cuadrados, cifra más de un 10% por encima de los promedios trimestrales previos a la pandemia. En el edificio 201 Third, la tasa de arrendamiento pasó del 26% a finales de 2024 a más del 80% en el trimestre, con Harvey AI como ejemplo destacado: la empresa de inteligencia artificial expandió su ocupación en 62.000 pies cuadrados adicionales apenas un año después de firmar el contrato original. Los fondos de operación (FFO) del trimestre fueron de 0,91 dólares por acción diluida. El NOI en propiedades comparables en efectivo creció un 1,8%, apoyado en parte por un acuerdo extrajudicial de 5,9 millones de dólares relacionado con la quiebra de 23andMe, recibido en abril.

En cuanto a capital, la compañía vendió dos propiedades de oficinas en San Diego por 146 millones de dólares brutos y, tras el cierre del trimestre, desinvirtió sus dos torres residenciales en Hollywood por 202 millones de dólares, alcanzando así desinversiones acumuladas en el año de aproximadamente 350 millones de dólares, cifra que supera el objetivo original para todo 2026. Con parte de esos ingresos, Kilroy recompró acciones por valor de 73 millones de dólares a un precio medio de 30,80 dólares y amortizó anticipadamente un tramo de 50 millones de dólares de pagarés privados con vencimiento en julio.

Lo que viene: nueva promoción y revisión al alza de la guía

La compañía anunció la constitución de una empresa conjunta para desarrollar 1900 Broadway, un proyecto de 250.000 pies cuadrados de oficinas en Redwood City (California), ya preliquidado en aproximadamente un 60% mediante un contrato de 20 años con el despacho de abogados Cooley. El coste total previsto oscila entre 330 y 350 millones de dólares, con una participación de Kilroy del 97% al término de la obra. La compañía espera rendimientos estabilizados en la horquilla baja-media del 9%. El inicio de la construcción está previsto para 2027 y la ocupación por parte de Cooley para principios de 2030. Kilroy indicó que su aportación de capital quedará prácticamente cubierta con ventas de suelo ya bajo contrato por 165 millones de dólares.

Respecto a la guía para 2026, la compañía elevó el rango de FFO a entre 3,49 y 3,63 dólares por acción diluida, una mejora de 0,21 dólares en el punto medio. El crecimiento de NOI en propiedades comparables en efectivo se espera ahora entre 25 y 125 puntos básicos, frente al rango anterior, con una mejora de 150 puntos básicos en el punto medio. La ocupación media anual se elevó 25 puntos básicos en el punto medio. En relación con el proyecto Flower Mart en San Francisco —cuya redesign y proceso de cambio de usos sigue en trámite con el Ayuntamiento—, la compañía espera que la capitalización de gastos cese a finales del cuarto trimestre de 2026, lo que implica que aproximadamente un millón de dólares en gastos operativos trimestrales y siete millones de dólares de intereses capitalizados comenzarán a impactar los resultados a partir de entonces.

Preguntas de los analistas: lo que preocupó y lo que quedó sin respuesta clara

Los analistas centraron buena parte de sus preguntas en la sostenibilidad del ritmo de arrendamiento, la retención de inquilinos y el futuro del Flower Mart. Ante la pregunta de si el ritmo de más de 550.000 pies cuadrados es sostenible, el director de arrendamiento Rob Paratte respondió que la demanda es real pero declinó hacer predicciones concretas. Sobre la tasa de retención para las 740.000 pies cuadrados que vencen en el resto del año, Aman anticipó que la mayoría de esas expiraciones resultarán en salidas de inquilinos, y que el segundo trimestre será el de mayor volumen de mudanzas. En cuanto a los inquilinos de software —segmento sobre el que los mercados bursátiles muestran preocupación por el impacto de la inteligencia artificial en sus modelos de negocio—, la dirección afirmó no haber detectado ningún cambio en el tono de las conversaciones en los últimos seis meses ni nuevas incorporaciones relevantes al mercado de subarrendamiento. Sobre el Flower Mart, una analista preguntó si la capitalización podría extenderse más allá de diciembre; Aman calificó ese escenario como de baja probabilidad, aunque no de probabilidad cero, en función de la evolución de la demanda en San Francisco. La dirección evitó comprometerse con objetivos concretos de desinversión para 2027, limitándose a describir su enfoque como oportunista.