Qué dijo la dirección de Kilroy Realty Corporation en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de récord en arrendamiento y reposicionamiento de cartera

Kilroy Realty cerró el cuarto trimestre de 2025 con aproximadamente 827.000 pies cuadrados arrendados, el mejor desempeño en un cuarto trimestre en seis años, y con un total anual de cerca de 2,1 millones de pies cuadrados. La directora ejecutiva Angela Aman describió el entorno como «el nivel más saludable de demanda de oficinas desde 2019», impulsado por la formación de nuevas empresas en los mercados de innovación de la Costa Oeste y por grandes inquilinos que retiran espacio de subarrendamiento para uso propio. En paralelo, la compañía cerró ventas de activos no estratégicos —Sunset Media Center en Hollywood por 61 millones de dólares y Kilroy Sabre Springs en San Diego por 125 millones— y ejecutó la adquisición del campus Nautilus en Torrey Pines por 192 millones, describiendo la operación como una oportunidad «generacional» en uno de los submercados de ciencias de la vida más restringidos en cuanto a nueva oferta de todo el país.

El hito más relevante del trimestre fue la ejecución de 316.000 pies cuadrados de arrendamientos en Kilroy Oyster Point Fase 2 (KOP 2) en South San Francisco, incluido un contrato a largo plazo de 280.000 pies cuadrados —por 16,5 años— con la Universidad de California en San Francisco (UCSF). Con estas operaciones, el índice de arrendamiento de KOP 2 alcanzó el 44%. La compañía revisó al alza el costo total del proyecto y ahora anticipa un rendimiento de caja estabilizado en torno al 5,5%, aproximadamente 100 puntos básicos por debajo del objetivo original. Los gastos operativos de KOP 2 —cerca de 5 millones de dólares trimestrales— y los intereses capitalizados —cerca de 10 millones trimestrales— comenzarán a impactar los resultados a partir de febrero de 2026.

Perspectivas para 2026: presión en ocupación y ventas de activos

La compañía espera un FFO de entre 3,25 y 3,45 dólares por acción diluida para 2026, con un punto medio de 3,35 dólares. La ocupación media proyectada se sitúa entre el 76% y el 78%, un descenso de 390 puntos básicos en el punto medio respecto a 2025, explicado casi en su totalidad por la incorporación de KOP 2 al portafolio estabilizado en enero de 2026; excluyendo ese activo, la ocupación media permanece prácticamente sin cambios. La compañía advirtió que las renovaciones que vencen en 2026 están concentradas en la primera mitad del año y que varios inquilinos importantes desocuparán sus espacios durante ese período, lo que generará presión sobre la ocupación en los primeros dos trimestres antes de que los contratos ya firmados —unos 300.000 pies cuadrados pendientes de inicio— comiencen a generar ingresos. En cuanto al proyecto Flower Mart en San Francisco, la directiva confirmó que la capitalización de gastos cesará a finales de junio de 2026, momento a partir del cual aproximadamente 1 millón de dólares trimestral en gastos operativos y 7 millones en intereses capitalizados empezarán a impactar los resultados. El plan de disposiciones para 2026 contempla ventas de activos operativos por unos 325 millones de dólares, incluidos los 125 millones ya cerrados con Kilroy Sabre Springs.

Preguntas de los analistas: rendimiento de KOP 2, márgenes y trayectoria de la ocupación

Varios analistas cuestionaron el rendimiento revisado de KOP 2. La directiva aclaró que el 5,5% es un rendimiento de caja estabilizado que incorpora los contratos firmados hasta la fecha y las condiciones de mercado previstas para la vacancia restante. Ante la pregunta de si la compañía consideraría vender KOP 2, Aman rechazó la idea, reafirmando la convicción en el potencial de creación de valor a largo plazo del proyecto. La demora en el inicio de ocupación por parte de UCSF se atribuyó al estado de obra en gris del edificio y a la complejidad del proceso de planificación y construcción para múltiples grupos de usuarios.

Los analistas también indagaron sobre el impacto neto en NOI de los intercambios de cartera. La directiva señaló que la tasa de capitalización implícita de los activos vendidos ronda el 8%, con rentas vigentes aproximadamente un 15% por encima del mercado y un plazo medio ponderado de arrendamiento de apenas 2,5 años, mientras que las adquisiciones tienen rendimientos de entrada en torno al 5% con una trayectoria clara hacia rendimientos estabilizados de un solo dígito alto. En cuanto a la trayectoria trimestral del FFO, la dirección fue explícita al señalar que la primera mitad del año lucirá más sólida que la segunda, dado que la capitalización de Flower Mart cesa al cierre del segundo trimestre, pero se negó a ofrecer estimaciones más precisas sobre el nivel de FFO al cierre del ejercicio.