Qué dijo la dirección de Kimco Realty Corporation en la llamada del Q2 2026

Un trimestre sin sobresaltos y con récords operativos

Kimco Realty cerró el segundo trimestre de 2026 con un FFO por acción diluida de 0,46 dólares, un avance del 4,5% frente al mismo período del año anterior, y un crecimiento del NOI en propiedades comparables del 3,5%, impulsado por rentas mínimas más altas y una mejor recuperación de gastos. La ocupación global del portafolio pro rata alcanzó el 96,4%, igualando el máximo histórico de la compañía, mientras que la ocupación de locales pequeños tocó un nuevo récord de 92,9%. El tráfico peatonal en los centros creció un 3% interanual, con un 3,2% en el mes de junio. Todos estos indicadores se mantuvieron a pesar de un impacto de 16 puntos básicos provocado por el rechazo de contratos de arrendamiento en el proceso de quiebra del operador Painted Tree.

En el frente del reciclaje de capital, la compañía vendió el edificio residencial The Milton —253 apartamentos en el desarrollo de uso mixto Pentagon Centre, en Virginia— a una tasa de capitalización del 4,9%, lo que la dirección describió como la primera monetización completa de un desarrollo multifamiliar dentro de su programa de valor añadido. Con los fondos de las desinversiones, Kimco adquirió dos centros comerciales anclados por supermercados en el sur de Florida —Pompano Marketplace (Walmart) por 53 millones de dólares y Sunshine Plaza (Publix) por 56 millones— a través de un canje 1031, mejorando el perfil de crecimiento del portafolio sin recurrir a emisión de acciones.

Lo que viene: guía revisada al alza y nueva estructura operativa

Reflexando el buen desempeño del primer semestre, la compañía elevó el límite inferior de su previsión de FFO para todo 2026 a 1,83 dólares por acción, desde 1,81 dólares, manteniendo el techo en 1,84 dólares. La compañía también elevó su previsión de crecimiento del NOI en propiedades comparables al rango del 3% al 3,5%, y redujo la estimación de pérdida crediticia a entre 55 y 75 puntos básicos. El consejo de administración aprobó un dividendo trimestral de 0,28 dólares por acción común, un incremento del 12% frente al dividendo declarado en el tercer trimestre del año anterior. En materia organizativa, Kimco lanzó el 1 de julio su nuevo modelo operativo denominado "One Kimco", que abandona la estructura regional en favor de equipos funcionales alineados a nivel nacional, con el objetivo declarado de mejorar márgenes y acelerar la conversión del pipeline de contratos firmados aún no abiertos (SNO, por sus siglas en inglés). Ese pipeline representa 95 millones de dólares en renta base anual, de los cuales 75 millones son incrementales; la compañía proyecta recibir 33 millones de dólares en rentas durante 2026, un 16% por encima de la estimación inicial.

Las preguntas de los analistas: reciclaje de capital, márgenes y el consumidor

El turno de preguntas giró en torno a tres ejes. Primero, la sostenibilidad del reciclaje de capital: varios analistas preguntaron si la ventaja de vender activos de bajo crecimiento —como contratos con Costco con un CAGR inferior al 1%— y comprar centros anclados por supermercados justifica la dilución de rentas en el año uno. Ross Cooper respondió que el diferencial relevante es el de la TIR a diez años, que pasa de menos del 6% en los activos vendidos a más del 9% en los adquiridos, incluso después de considerar el gasto de capital asociado a los centros multiarrendatario. Segundo, la trayectoria del FFO en el segundo semestre: Glenn Cohen reconoció que existe un cargo de aproximadamente dos tercios de un centavo por acción en el tercer trimestre por la recompra de acciones preferentes convertibles, y que el ritmo de las desinversiones ha precedido al de las adquisiciones, lo que crea un desfase temporal. Tercero, la situación del consumidor: la dirección señaló que el gasto sigue siendo sólido en todos los segmentos de renta de su base de inquilinos, con un aumento del 5,5% en el segmento de renta media y del 3,5% en el de renta baja, y atribuyó esa resiliencia al bajo nivel de desempleo. Ningún ejecutivo se comprometió con un calendario concreto para superar de forma sostenida el umbral de crecimiento del 5% en FFO, aunque Conor Flynn enumeró las palancas disponibles —ocupación, pipeline SNO, renovaciones sin gasto de capital, entitlements para uso mixto y herramientas de inteligencia artificial— para sugerir que el potencial supera lo que reflejan los números actuales.