Qué dijo la dirección de Kimco Realty Corporation en la llamada del Q4 2025

Un año de récords y un giro estratégico hacia 2026

Kimco Realty cerró 2025 con lo que la dirección describió como otro año excepcional: ocupación global del 96,4% —igualando el máximo histórico—, el mayor volumen trimestral de nuevos contratos de arrendamiento en más de una década (1,2 millones de pies cuadrados solo en el cuarto trimestre) y un crecimiento del FFO por acción del 6,7% para el año completo. La compañía también recibió una mejora crediticia a A3 por parte de Moody's, lo que la sitúa entre los 13 únicos REIT del sector con calificación A- de las tres principales agencias. La liquidez inmediata superó los 2.200 millones de dólares al cierre del año, con un ratio de deuda neta consolidada sobre EBITDA de 5,4 veces. El margen de contratos firmados pendientes de apertura (SNO pipeline) alcanzó un récord de 390 puntos básicos, equivalente a 73 millones de dólares de renta base anual futura.

Lo que viene: reciclaje agresivo de capital y reorganización operativa

De cara a 2026, la compañía espera un FFO por acción de entre 1,80 y 1,84 dólares, lo que supone un crecimiento del 2,3% al 4,5% respecto a 2025. La dirección anticipa que el primer trimestre será el punto más débil del año, al compararse con ingresos de arrendatarios que quebraron en 2025 —Joann's, Party City, Rite Aid y Big Lots—, y prevé una aceleración progresiva posterior. El crecimiento del NOI en propiedades comparables se proyecta entre el 2,5% y el 3,5%. La gran apuesta estratégica es un programa de reciclaje de capital por entre 300 y 500 millones de dólares, centrado en la venta de arrendamientos de suelo a largo plazo con escaso crecimiento, centros comerciales de menor dinamismo y suelo no rentable, a tasas de capitalización de entre el 5% y el 6%, para reinvertir en activos con mayor crecimiento a tasas aproximadamente 100 puntos básicos superiores. La compañía advirtió que, si no puede diferir las ganancias fiscales mediante intercambios 1031, podría verse obligada a distribuir un dividendo especial a fin de año. Paralelamente, Kimco eliminará su estructura regional histórica en favor de dos equipos funcionales nacionales —arrendamiento y gestión de activos—, con el objetivo declarado de ahorrar 3 millones de dólares en gastos generales y mejorar la velocidad de ejecución.

Turno de preguntas: reciclaje, ocupación y tecnología

Los analistas concentraron sus preguntas en tres ejes. El primero fue el reciclaje de capital y el posible dividendo especial: la dirección reiteró que el objetivo es maximizar los intercambios 1031 para diferir ganancias, pero reconoció abiertamente que la magnitud del programa hace plausible una distribución extraordinaria. El segundo eje fue el techo de la ocupación: ante la pregunta de si los pequeños locales pueden alcanzar el 94%-95%, el director de operaciones no descartó el escenario pero prefirió anclarse en datos históricos, señalando que los anclajes aún tienen 110 puntos básicos de recorrido hasta su máximo prepandémico. El tercer eje fue la asignación de capital entre recompras, adquisiciones, inversiones estructuradas y reurbanización: la dirección defendió un enfoque holístico sin prioridad única, aunque Conor Flynn destacó que el arrendamiento sigue siendo la número uno por retorno. Varios analistas indagaron sobre la exposición al mercado privado y los nuevos entrantes; Ross Cooper confirmó que la demanda de capital privado por el sector se ha acelerado, con financiación disponible a diferenciales atractivos que generan apalancamiento positivo, algo que distingue al retail abierto de otras clases de activos.