Qué dijo la dirección de KB Home en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de transición con margen en recuperación

KB Home reportó ingresos por vivienda de 1,11 mil millones de dólares en el segundo trimestre fiscal 2026, con una utilidad neta de 27,3 millones y una ganancia diluida por acción de 0,43 dólares. Ambas cifras cayeron de forma significativa respecto al mismo período del año anterior —cuando la ganancia por acción fue de 1,50 dólares— como consecuencia de un menor volumen de entregas, precios de venta promedio más bajos y menor apalancamiento operativo. La empresa entregó 2,4 mil viviendas en el trimestre, un 23% menos año contra año, con un margen bruto de vivienda del 15,2%. Con todo, la dirección destacó que el margen excluyendo cargos de inventario mejoró secuencialmente hasta el 15,7%, superando ligeramente el rango de su propia guía.

El elemento central de la narrativa fue el regreso deliberado al modelo de vivienda construida por encargo (built-to-order, BTO), en el que el comprador elige lote, planta y acabados antes de que se inicie la construcción. El 73% de los pedidos netos del trimestre —3,32 mil unidades— correspondió a BTO, frente a una mezcla mucho más baja en trimestres anteriores. La compañía argumentó que este modelo le otorga visibilidad sobre márgenes, precio de venta y costos de construcción antes de poner la primera piedra, y que reduce la necesidad de incentivar con descuentos viviendas que nadie eligió. El inventario terminado sin vender se redujo al 11% de la producción total, desde el 25% del trimestre previo. Los tiempos de construcción cayeron a 100 días en promedio para viviendas BTO, el nivel más bajo en más de una década.

Lo que viene: margen al alza y Bay Area como catalizador

La compañía espera que las entregas, los ingresos y el margen bruto crezcan de forma secuencial tanto en el tercer como en el cuarto trimestre de 2026. Para el tercer trimestre, la guía de margen bruto se sitúa entre el 16% y el 16,6%, con una mejora de aproximadamente 60 puntos básicos respecto al segundo trimestre; para el cuarto trimestre, la dirección anticipa una expansión adicional de alrededor de 100 puntos básicos, impulsada por mayor apalancamiento operativo, una mayor proporción de entregas BTO y, de forma destacada, por la contribución creciente de comunidades en el Área de la Bahía de San Francisco. La compañía espera que el precio de venta promedio continúe subiendo de forma secuencial, con un salto más pronunciado en el cuarto trimestre a medida que aumenten las entregas en California del Norte. Para el año completo, la guía apunta a ingresos de entre 4,9 y 5,3 mil millones de dólares y a entre 10,5 y 11 mil viviendas entregadas. La compañía también anticipa retomar el crecimiento año contra año de su cartera de pedidos (backlog) en el tercer trimestre. Adicionalmente, anunció su entrada al mercado de Atlanta, una ciudad que calificó como top-10 en el sector de vivienda, con la apertura de su primera comunidad prevista para principios de 2027.

Preguntas de analistas: California, tierra y demanda

El turno de preguntas se concentró en tres ejes. Primero, los analistas presionaron por cuantificar el peso del Área de la Bahía en los resultados futuros. La dirección reconoció que esa división llegó a representar entre el 10% y el 15% de las utilidades totales de la compañía en su mejor momento, que ese aporte se deterioró en años recientes por problemas internos de gestión, y que ahora está en proceso de reconstrucción con un pipeline de comunidades de ASP elevado y márgenes saludables; pero se negó a dar cifras concretas de participación en ingresos o capital asignado. Segundo, varios analistas indagaron sobre la caída de más del 20% en el inventario de lotes respecto a su pico del año anterior y si eso crearía un vacío en el conteo de comunidades en 2027 o 2028. La dirección respondió que está viendo más oportunidades en el mercado de tierra a medida que los vendedores empiezan a ajustar precios a la realidad del mercado, incluyendo operaciones de lotes terminados que permiten llegar a entregas más rápidamente, aunque reconoció que el ajuste aún no es generalizado. Tercero, ante la pregunta sobre la temporada de ventas de primavera, el CEO Robert McGibney indicó que marzo fue el mes más débil —afectado por el inicio del conflicto en Medio Oriente y el alza en tasas hipotecarias— mientras que abril y mayo resultaron más sólidos, y que junio está transcurriendo dentro de la estacionalidad normal, en línea con las expectativas de la compañía. Un analista preguntó sobre la diferencia de margen entre viviendas BTO y especulativas: la dirección confirmó que el diferencial se mantiene en torno a 400 puntos básicos a favor de BTO, sin cambios en los últimos dos años.