Qué dijo la dirección de Independence Realty Trust, Inc. en la llamada del Q1 2026

Trimestre en línea con lo previsto: ocupación estable y rentas al alza

Independence Realty Trust (IRT) cerró el primer trimestre de 2026 con resultados acordes a sus propias expectativas. El FFO por acción ajustado fue de 0,26 dólares, el NOI en la cartera comparable creció un 1% y los ingresos por la misma cartera avanzaron un 1,4% interanual. La ocupación promedio se mantuvo en 95,2% y la tasa de retención de residentes fue del 60,5%. Las rentas efectivas subieron 40 puntos básicos respecto al año anterior. En el frente de gastos, los menores costos de seguro y mantenimiento compensaron parcialmente el aumento en personal y servicios públicos, resultando en un crecimiento de gastos del 2%. La compañía recompró 1,8 millones de acciones por 30 millones de dólares durante el trimestre, acumulando 3,7 millones de acciones y 60 millones de dólares en recompras desde el cuarto trimestre de 2025.

El crecimiento combinado de rentas (blended) fue de 70 puntos básicos en el trimestre, en línea con la trayectoria implícita en la guía anual del 1,7%. Las rentas de renovación crecieron 3,2%, mientras que las rentas de nuevos contratos cayeron un 4%, cifra que la dirección atribuye principalmente al nivel elevado de concesiones otorgadas, no a debilidad en la demanda. IRT señaló que, en términos brutos, el diferencial de nuevos contratos está prácticamente en equilibrio si se excluyen las concesiones.

Perspectiva: concesiones a la baja y temporada de arrendamiento con viento de cola

La compañía espera que las concesiones continúen reduciéndose durante la temporada de arrendamiento y que los diferenciales de nuevos contratos alcancen el punto de equilibrio en los meses de mayor actividad. Las rentas de oferta en la cartera comparable han subido un 2,8% desde el 1 de enero, porcentaje que la dirección calificó como ligeramente superior a la estacionalidad típica. Los mercados con mayor crecimiento de rentas de oferta son Raleigh (+5,7%), Indianápolis (+5,2%), Oklahoma City (+4,8%), Columbus (+4,6%) y Nashville (+4,5%). Atlanta, el mayor mercado de IRT, acumula 80 puntos básicos de mejora en lo que va del año.

Para renovaciones de abril y mayo, la compañía espera alcanzar tasas de crecimiento en torno al 4%, con junio y julio ligeramente por encima. IRT afirmó su guía de FFO por acción para 2026 en el rango de 1,12 a 1,16 dólares. El apalancamiento neto sobre EBITDA ajustado fue de 6,5 veces al cierre del trimestre —elevado por la estacionalidad del primer trimestre y la consolidación de un activo en Austin— y la compañía espera reducirlo hacia el rango de 5,5 veces a lo largo del año, apoyándose en ventas de activos y crecimiento orgánico del EBITDA. No hay vencimientos de deuda que refinanciar hasta 2028.

En materia de renovaciones de activos, IRT avanza en la venta de dos propiedades clasificadas como activos mantenidos para la venta, así como de The Mustang, su participación en una empresa conjunta en Las Colinas (Dallas). Los recursos obtenidos se destinarán a recompras de acciones, reducción de deuda o nuevas inversiones, según las condiciones del mercado en el momento de recibirlos.

Turno de preguntas: demanda por mercado, rentabilidad del valor añadido y WiFi

Los analistas interrogaron a la dirección sobre mercados específicos con señales mixtas. Janice Richards reconoció que Denver y Austin siguen bajo presión por exceso de oferta, aunque destacó que Austin lidera la formación de hogares entre todos los mercados de IRT con un 2,3%. En Houston, la dirección calificó la debilidad del trimestre de temporal, vinculándola a la evolución de la producción petrolera. Orlando y Tampa mostraron cierta suavidad, esta última todavía afectada por los desplazamientos derivados del huracán de finales de 2024.

Sobre la cartera de valor añadido —renovaciones profundas de unidades— la dirección defendió su atractivo señalando que generó un crecimiento de NOI del 3,2% frente al 0,5% del resto de la cartera, con un retorno sin apalancamiento promedio del 15,4% en las 426 unidades completadas en el trimestre. Respecto a la iniciativa de WiFi de alta velocidad en 19.000 unidades, la compañía indicó que va ligeramente adelantada respecto al calendario previsto, con el objetivo de tenerla operativa antes del 1 de julio, y apuntó a un posible pequeño margen al alza en ingresos complementarios frente a la guía. Las preguntas sobre recompras de acciones no obtuvieron un compromiso claro; la dirección señaló que la decisión dependerá del precio de la acción y de las alternativas disponibles cuando se materialicen los ingresos de las ventas.