Qué dijo la dirección de Independence Realty Trust, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido en un entorno aún difícil

Independence Realty Trust (IRT) cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO básico por acción de 0,32 dólares y 1,17 dólares para el año completo, en línea con sus propias proyecciones. El NOI de propiedades comparables creció 1,8% en el trimestre y 2,4% en el año, superando la guía inicial que la compañía había establecido. Los ingresos de las propiedades comparables avanzaron 1,7% en el año, impulsados por una mejora de 70 puntos básicos en la morosidad, un aumento de 80 puntos básicos en las rentas efectivas promedio y una leve mejora en ocupación. La compañía destacó la implementación de un agente de arrendamiento con inteligencia artificial, la reducción del tiempo de rotación de unidades a un promedio de 25 días y el inicio de un programa de Wi-Fi que se extenderá a 63 comunidades y 19.000 unidades en 2026. En el frente de capital, IRT vendió dos comunidades antiguas, adquirió tres de perfil más moderno, liquidó dos coinversiones y recompró 1,9 millones de acciones propias a un precio promedio de 16 dólares.

Lo que la dirección espera para 2026

La compañía espera que el entorno mejore de forma significativa respecto a 2025. IRT estableció una guía de FFO básico de entre 1,12 y 1,16 dólares por acción para el año completo, con un punto medio de 1,14 dólares, ligeramente por debajo del punto de partida de 1,17 dólares de 2025. La diferencia se explica principalmente por un mayor gasto en intereses —derivado de menor capitalización de intereses, adquisiciones recientes y el vencimiento de coberturas de tipo de interés—, así como por costos corporativos más altos. La dirección espera un crecimiento del NOI en propiedades comparables de 80 puntos básicos en el punto medio, con ingresos creciendo 1,7% y gastos totales subiendo 3,4%. Entre los supuestos clave figura una ocupación media del 95,5%, morosidad del 90% sobre ingresos y un crecimiento de rentas combinadas del 1,7%, compuesto por contratos nuevos con una caída del 0,75% y renovaciones con un alza del 3,25%. La dirección anticipa que los contratos nuevos serán negativos en la primera mitad del año —cerca de menos 2,25%— y se tornarán positivos en el segundo semestre, con alrededor de más 0,75%. Un programa de Wi-Fi que comenzará en julio aportará 5,5 millones de dólares de ingresos adicionales, aunque también sumará 1,9 millones en costos de contrato.

En mercados como Atlanta, Nashville, Raleigh, Indianapolis y Columbus, la dirección ve señales claras de recuperación. Denver y Memphis fueron señalados como los mercados con mayor presión de oferta y menor dinamismo macroeconómico, respectivamente. Para los activos en desarrollo en Broomfield, Colorado y Austin, Texas, la estabilización llegará más tarde de lo previsto, con concesiones superiores a lo inicialmente modelado.

Preguntas que incomodaron y respuestas que dejaron dudas

Los analistas centraron sus preguntas en tres focos de incertidumbre. Primero, la credibilidad del giro del segundo semestre: varios preguntaron cómo distinguir el repunte de rentas de inicio de año de lo ocurrido en enero de 2025, que resultó ser una señal falsa. Jim Sebra respondió que el crecimiento actual es aproximadamente un tercio del que se observó entonces y que la demanda muestra mayor estabilidad, aunque reconoció que el año tiene que continuar desarrollándose. Segundo, los gastos operativos controlables, cuyo crecimiento del 3,5% excluyendo Wi-Fi preocupó a los analistas; la dirección lo atribuyó principalmente a aumentos salariales del 6% al 7% y a mayores costos de servicios públicos, parcialmente magnificados por ahorros en seguros de salud en 2025 que no se repetirán. Tercero, la estrategia de deuda: Sebra confirmó que la compañía prefiere mantener exposición a tipo variable en el entorno actual antes que acudir al mercado de bonos con grado de inversión, que considera más caro, y que para los vencimientos de 2028 —en su mayoría hipotecas— sí contempla emisiones en ese mercado para mejorar el perfil crediticio. Sobre la coinversión Mustang en Dallas, Schaeffer indicó que la compañía anticipa vender ese activo este año porque el cap rate implícito no justifica ejercer la opción de compra.