Qué dijo la dirección de Independence Realty Trust, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre en línea con lo esperado, con señales tempranas de recuperación

Independence Realty Trust (IRT) cerró el tercer trimestre de 2025 con resultados acordes a sus propias expectativas. El FFO por acción ajustado fue de 0,29 dólares, el NOI de las propiedades comparables creció un 2,7 % y la ocupación terminó el periodo en 95,6 %, 20 puntos básicos por encima del cierre del segundo trimestre. La dirección atribuyó la estabilidad de la ocupación a una política deliberada de priorizar la retención de inquilinos sobre el crecimiento de rentas: la tasa de renovación de residentes alcanzó el 60,4 %. El dato que más destacó el equipo directivo fue la mejora en la morosidad, que cayó hasta el 0,93 % de los ingresos comparables —una mejora de 76 puntos básicos respecto al mismo periodo del año anterior— gracias a cambios en procesos y tecnología implantados desde principios de 2024. El programa de renovación de valor añadido también aportó: se completaron 788 unidades con un incremento medio de renta de aproximadamente 250 dólares mensuales frente a unidades sin renovar, equivalente a un retorno sobre la inversión del 15 %.

En cuanto a transacciones, IRT adquirió dos comunidades en Orlando por 155 millones de dólares a una tasa de capitalización económica media del 5,8 %, financiadas en parte con 101 millones de dólares de capital a plazo. La compañía tiene tres activos clasificados como disponibles para la venta; uno se espera que cierre en noviembre y los otros dos en 2026. En Denver, IRT registró un deterioro de 12,8 millones de dólares sobre un activo del submercado de Aurora debido a las presiones del mercado local.

Perspectivas: recuperación gradual prevista para 2026

La dirección mantuvo sin cambios el punto medio de su guía de FFO por acción para el conjunto de 2025, en 1,175 dólares, aunque estrechó los rangos. Para el cuarto trimestre, la compañía espera una ocupación del 95,5 %, un crecimiento de rentas mixtas de 20 puntos básicos y una nueva mejora en la morosidad similar a la del tercer trimestre. De cara a 2026, IRT no publicó guía formal, pero señaló que las entregas de nueva oferta en sus submercados han caído un 56 % respecto a los promedios trimestrales de 2023-2024, y la compañía espera que el crecimiento de la oferta se sitúe por debajo del 2 % anual en los próximos años, frente a una media de 3,5 % en la última década. La dirección indicó que los nuevos contratos de arrendamiento deberían alcanzar el punto de equilibrio en la primera mitad de 2026. Entre los mercados que muestran señales positivas destacan Atlanta, Cincinnati, Lexington (Kentucky) y Coastal Carolina; los que aún atraviesan presiones de oferta son Tampa, Denver y Dallas.

Turno de preguntas: recompras, concesiones y demanda

Los analistas presionaron sobre varios frentes. En materia de asignación de capital, la dirección reconoció abiertamente la brecha entre la tasa de capitalización implícita en el precio de la acción y las tasas de mercado, y declaró tener «un fuerte apetito por recompras», aunque condicionado a no elevar el apalancamiento. El ratio deuda neta/EBITDA ajustado se situó en 6 veces al cierre del trimestre, con el objetivo de llevarlo a mediados de los 5 en el cuarto trimestre. Jim Sebra aclaró que los 61 millones de dólares restantes del programa de capital a plazo —emitido a un precio medio de 20,60 dólares por acción— pueden liquidarse en acciones netas, lo que ofrece margen para recompras adicionales sin emitir nuevo papel. Sobre la demanda, la dirección subrayó que su base de inquilinos es mayoritariamente de trabajadores de servicios, sanidad, comercio e industria —sectores menos expuestos a la automatización y a los recortes de empleo de cuello blanco—, y que no detecta un deterioro en los patrones de pago ni en las razones de abandono por pérdida de empleo. En cuanto a concesiones, el 23 % de todos los contratos firmados en el tercer trimestre incluían algún tipo de descuento, frente al 30 % en el mismo periodo del año anterior, aunque la concesión media subió ligeramente a 735 dólares por contrato.