Qué dijo la dirección de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima en la llamada del Q3 2026

Un trimestre de crecimiento operativo en los tres segmentos

IRSA cerró los primeros nueve meses del ejercicio fiscal 2026 con una ganancia neta de ARS 239,7 billones, frente a ARS 46,5 billones del mismo período del año anterior. El salto se explica en parte por efectos contables derivados del ajuste por inflación: la apreciación del peso —devaluación nominal del 15% frente a una inflación del 25%— generó una ganancia de ARS 90,7 billones al reexpresar la deuda en pesos, además de una revaluación positiva de los activos de centros comerciales. En términos operativos, el EBITDA ajustado de rentas en dólares alcanzó los 151 millones de dólares y la compañía espera cerrar el año fiscal con un récord histórico en esa métrica. La relación deuda neta/EBITDA se mantiene en 1,4x con un LTV del 11,3%.

Los centros comerciales mostraron resiliencia a pesar de que las ventas de los inquilinos cayeron aproximadamente un 10% en términos reales en el trimestre. La dirección atribuyó esa caída no tanto a una reducción de volumen como a una presión a la baja en precios, consecuencia de la apertura de la economía argentina y la entrada de marcas internacionales. La ocupación se mantuvo cerca del 98%, la morosidad es prácticamente nula y los ingresos del segmento crecieron un 2,5% en pesos reales —alrededor de un 6% en dólares— gracias a que el 87% de los ingresos proviene de componentes fijos: renta base, key money, publicidad y estacionamiento. El segmento de oficinas opera con ocupación del 100% y el segmento hotelero alcanzó una ocupación del 74%, apoyado en el turismo y los eventos corporativos en Buenos Aires.

Expansión: Mercado Libre, Ramblas y nuevas marcas internacionales

El proyecto de mayor envergadura en desarrollo es Ramblas del Plata, un desarrollo mixto junto al río que contempla 36.000 m² de espacios comerciales y un parque metropolitano. El avance de construcción es del 23% en su totalidad y del 52% en la Fase 1. En el trimestre se concretaron permutas de dos lotes —M1 y K3— por un valor de 11,3 millones de dólares. En total, las operaciones de venta y permuta acumulan 105 millones de dólares sobre más de 137.000 m² vendibles. La compañía estima recibir cerca de 25.000 m² terminados a través de acuerdos de permuta con desarrolladores, y calcula que en los próximos tres o cuatro años podría tener más de 300 millones de dólares en unidades residenciales para vender.

En el segmento de oficinas, IRSA firmó con Mercado Libre la expansión del edificio Zetta, que pasará de 32.000 a más de 47.500 m² de GLA, con Mercado Libre ocupando el 72% del nuevo espacio. La obra ya inició trabajos de preparación y licitación de estructura. A este proyecto se sumarán el edificio Giga (16.000 m²) y el residencial EXA (19.000 m² vendibles), ambos dentro del master plan Polo DOT en el norte de Buenos Aires. En centros comerciales, la dirección destacó la llegada de marcas como Dolce & Gabbana, Decathlon y Victoria's Secret, señal de un creciente interés de retailers internacionales por operar en Argentina. El refurbishment del shopping de Haedo (Al Oeste) avanza según lo previsto y se espera su apertura hacia finales de 2026 o principios de 2027.

Preguntas de los analistas: consumo, recompra de acciones y logística

Los analistas presionaron sobre la tendencia de consumo en abril y mayo y sobre el riesgo de que los inquilinos exijan revisiones contractuales. La dirección respondió que en abril se observa una tendencia similar a la del primer trimestre —sin mejora visible— pero insistió en que los indicadores cualitativos —ocupación, morosidad, renovaciones con prima de key money— no muestran deterioro. Se señaló que el gobierno está registrando mejoras en la recaudación de IVA, lo que podría anticipar una recuperación del consumo.

Ante la pregunta sobre si la expansión de oficinas es un hecho aislado motivado por Mercado Libre o refleja un cambio de tendencia, la dirección respondió que ambas cosas son ciertas: el mercado de oficinas premium mejora gradualmente, Mercado Libre es un ancla estratégica y Polo DOT era un desarrollo planificado de todos modos. Sobre un posible programa de recompra de acciones —pregunta formulada en español por un inversor— el CFO no anticipó ninguna decisión pero recordó que IRSA ha lanzado programas similares en el pasado y que cualquier resolución dependería de los resultados auditados al cierre del ejercicio en septiembre. En cuanto a logística y centros de datos, la dirección descartó los segundos en el corto plazo y confirmó que está analizando activamente el ingreso al negocio de logística.