Qué dijo la dirección de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima en la llamada del Q2 2026

Un semestre de ganancias impulsado por revaluación de activos

IRSA cerró el primer semestre del ejercicio fiscal 2026 con una ganancia neta de 248,8 mil millones de pesos argentinos, reviriendo la pérdida registrada en el mismo período del año anterior. El CFO Matias Gaivironsky explicó que el resultado estuvo dominado por una ganancia de 185 mil millones de pesos en el valor razonable de las propiedades de inversión, efecto opuesto al de un año antes, cuando la apreciación del peso generó pérdidas contables en esos mismos activos. En el plano operativo, los tres segmentos de renta —centros comerciales, oficinas y hoteles— mostraron crecimiento. Los ingresos de centros comerciales subieron 4% en términos reales y el EBITDA ajustado avanzó 2%; las oficinas operan con 100% de ocupación y un incremento de EBITDA del 15%; y los hoteles registraron una recuperación gradual con una ocupación del 69% y tarifas promedio de 227 dólares por habitación. El EBITDA consolidado del segmento de rentas alcanzó 102 millones de dólares en el semestre.

El punto de atención fue la caída de las ventas reales de los inquilinos en centros comerciales: menos 9% en el trimestre, en línea con la baja del trimestre anterior. La dirección atribuyó esto principalmente a la deflación de precios en indumentaria, no a una caída del tráfico —que se mantiene estable— ni del número de transacciones. Dado que el 84% de los ingresos de los malls proviene de alquileres base e ítems ajustados por inflación, la compañía considera que su estructura de ingresos actúa como amortiguador ante esta tendencia.

Lo que viene: expansión, nuevos desarrollos y posibles adquisiciones

IRSA describió una fase de expansión acelerada. El shopping Distrito Diagonal en La Plata avanza con un 23% de obra ejecutada y apertura prevista para mayo de 2027; será el primer y único centro comercial de esa ciudad, con 22.000 metros cuadrados de superficie bruta locativa. El portafolio total de GLA podría llegar a 458.000 metros cuadrados en los próximos años sumando expansiones y adquisiciones. En el desarrollo residencial Ramblas del Plata —ubicado sobre el Río de la Plata—, se han vendido o permutado lotes por un valor combinado de 93 millones de dólares sobre 124.000 metros cuadrados, lo que representa aproximadamente el 20% del total del proyecto. La dirección indicó que los precios de venta de las unidades residenciales superarían los 5.000 dólares por metro cuadrado una vez terminadas las construcciones, por encima del valor de los swaps firmados a 3.000 dólares. Además, la compañía adquirió el exhospital Israelita en el barrio porteño de Flores por 6,8 millones de dólares para reconvertirlo en uso mixto, y firmó un nuevo swap en Uruguay para el proyecto Distrito Calcagno. Gaivironsky anticipó el anuncio de nuevos desarrollos y posibles operaciones de fusiones y adquisiciones antes de que cierre el año.

En materia financiera, IRSA reabrió en diciembre su bono internacional con vencimiento en 2035 por 180 millones de dólares adicionales a una tasa del 8,25%. La compañía mantiene más de 300 millones de dólares en caja, un ratio de deuda neta sobre EBITDA de rentas de 1,6 veces, un LTV del 13% y una cobertura de casi 7 veces. La dirección señaló que el apalancamiento podría trepar transitoriamente hacia 2 veces EBITDA a medida que se despliegue el capital en proyectos, pero descartó la necesidad de nueva deuda.

Preguntas de los analistas: inquilinos, coworking y apalancamiento

Gordon Lee de BTG preguntó si los inquilinos habían solicitado renegociar la estructura de los contratos hacia más variable y menos fijo. Gaivironsky respondió que todos los indicadores —ocupación, morosidad, tráfico y renovaciones— permanecen en niveles positivos y que no han recibido señales que obliguen a modificar las condiciones comerciales. También destacó como elemento nuevo la mayor demanda de marcas internacionales para instalarse en Argentina. Sobre el edificio Philips —reconvertido en espacio de coworking bajo la marca Workplace by IRSA—, el CFO aclaró que la operación es propia: IRSA gestiona directamente los servicios y la comunidad, sin ceder el riesgo a un tercero. Confirmó que la compañía evalúa replicar este modelo en otras ubicaciones y que lanzará un segundo espacio en breve. Ante la pregunta sobre el aumento del apalancamiento, la dirección rechazó calificarlo de deterioro y subrayó que el uso de caja para financiar el crecimiento es intencional, con límite de comodidad en torno a 3 veces EBITDA.