Qué dijo la dirección de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima en la llamada del Q1 2026

Primer trimestre 2026: ganancia impulsada por propiedades y alquileres

IRSA arrancó el ejercicio fiscal 2026 con una ganancia de ARS 163,4 mil millones, frente a una pérdida de ARS 143,6 mil millones en el mismo período del año anterior. La mejora se explica principalmente por la revaluación de propiedades de inversión —un efecto contable ligado a la depreciación del peso frente al dólar— y por el crecimiento del segmento de alquileres. El EBITDA ajustado del segmento de alquiler subió 3,5% en términos reales, con los centros comerciales aportando un alza del 4% y las oficinas del 16%, mientras que los hoteles cayeron 22%. En dólares, el EBITDA de alquileres del trimestre cerró en 51 millones de dólares. La dirección aclaró que, valuada en dólares, la cartera de propiedades no registró cambios de valor; las variaciones en pesos son resultado de la conversión cambiaria.

Las ventas de los inquilinos en los centros comerciales cayeron 7% interanual, en un trimestre que la dirección describió como excepcionalmente débil por el proceso electoral, la volatilidad y el endurecimiento monetario. Aun así, los ingresos del segmento crecieron 6% y la ocupación de la cartera de shoppings se situó en casi 98%. Las oficinas —todas de categoría A+ y A, salvo un edificio reconvertido— mantuvieron 100% de ocupación con rentas estables en torno a 25 dólares por metro cuadrado al mes. El segmento hotelero siguió bajo presión: la apreciación real del peso encarece Argentina para el turismo extranjero, y la ausencia de nieve en Bariloche durante el invierno redujo la ocupación del Llao Llao, llevando el promedio de la cartera hotelera al 58%.

Expansión de la cartera y nuevos proyectos

El trimestre fue activo en adquisiciones. La compañía incorporó Al Oeste Shopping, en el partido de Morón (Gran Buenos Aires oeste), por 9 millones de dólares —4,5 millones ya pagados y el saldo en cuatro cuotas anuales—. El plan es reconvertirlo en un centro outlet, con una inversión adicional de 7 millones de dólares en la primera fase sobre los 20.000 m² de planta baja. La cartera de shoppings alcanza ahora 390.000 m² de superficie alquilable bruta (GLA) y la compañía proyecta superar los 458.000 m² en los próximos años. En La Plata avanza Distrito Diagonal, el futuro mall número 18, con apertura estimada para mayo de 2027. En Buenos Aires, IRSA adquirió en subasta el ex Hospital Israelita, en el barrio de Flores, por 6,8 millones de dólares ya abonados, con planes de reconvertirlo en un desarrollo de uso mixto. En Uruguay, el proyecto Ramblas del Plata —donde se han vendido o permutado lotes por un valor combinado de 81 millones de dólares— avanza con un 15% de progreso en la fase A de construcción. Asimismo, se firmó un nuevo acuerdo de permuta de suelo en Distrito Calcagno por 9,3 millones de dólares, y la primera edición de Casa FOA en Uruguay, celebrada en ese predio, contó con la presencia del presidente de Uruguay.

La deuda neta se ubica en 308 millones de dólares, equivalente a 1,6 veces el EBITDA, con un LTV inferior al 9% y una cobertura superior a 11 veces. La compañía distribuyó un dividendo de ARS 173,8 mil millones, equivalente a aproximadamente 116 millones de dólares al tipo de cambio implícito, con una rentabilidad por dividendo del 10%.

Turno de preguntas: dividendo y proyectos en desarrollo

Los analistas cuestionaron la lógica de distribuir un dividendo de gran tamaño al mismo tiempo que la compañía acelera inversiones. El CFO respondió que, aun tras el pago, la caja disponible asciende a 180 millones de dólares y la generación anual de caja ronda los 180-190 millones, lo que la dirección considera suficiente para financiar un plan de CapEx de aproximadamente 75 millones de dólares para el próximo año, sin contar nuevas adquisiciones. También señaló que el nivel de apalancamiento previo al dividendo era ineficientemente bajo y que la compañía retomará el pago de impuestos este año tras años de crédito fiscal acumulado. Otra pregunta abordó los plazos de Ramblas del Plata: la dirección indicó que la infraestructura de la fase 1 estará lista el próximo año, momento en que los desarrolladores comenzarán la construcción de los primeros edificios. Finalmente, se consultó sobre el ajuste de los warrants de Cresud tras el pago de dividendos; la dirección confirmó que anunciará las nuevas relaciones de conversión antes de la próxima ventana de ejercicio, prevista para la semana siguiente.