Qué dijo la dirección de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima en la llamada del Q4 2025

Un año de recuperación y expansión del portafolio

IRSA cerró el ejercicio fiscal 2025 con una ganancia neta de ARS 196.000 millones, revirando la pérdida de ARS 32.000 millones del año anterior. El segmento de centros comerciales fue el principal motor: el EBITDA ajustado creció 10% en términos reales respecto al año anterior y las ventas de los locatarios avanzaron 3,2% en el cuarto trimestre frente al mismo período de 2024, aunque terminaron el ejercicio completo 2,8% por debajo de la inflación. La ocupación del portafolio de malls se mantuvo cerca del 98%, excluyendo la incorporación reciente de Terrazas de Mayo, adquirido a Carrefour con una ocupación inicial del 81% y que ya alcanza el 89%. En oficinas, la ocupación rozó el 100% con tarifas estables en torno a los 25 dólares por metro cuadrado al mes. Los hoteles, en cambio, acusaron la apreciación del peso frente al dólar: la ocupación retrocedió desde el 66% de hace dos años hasta el 60%-61% y los márgenes se comprimieron. En el plano financiero, la compañía regresó al mercado internacional de capitales por primera vez en casi una década con la emisión de 300 millones de dólares en obligaciones negociables a 10 años (Serie XXIV), extendiendo significativamente la duración de su deuda. La deuda neta se ubica en 184 millones de dólares, equivalente a 1x EBITDA y al 8% de los activos.

Crecimiento del portafolio y proyectos residenciales

La compañía estima que su superficie bruta locativa (GLA) de centros comerciales pasará de 371.000 metros cuadrados actuales a 426.000 metros cuadrados con el desarrollo del mall en La Plata —ciudad que según la dirección no cuenta con ningún centro comercial— previsto para inaugurarse en mayo de 2027, y con la parcela adquirida contigua al shopping Alto Avellaneda. En total, la expansión planificada representa un incremento del 27% en el portafolio. En el frente residencial, el desarrollo Ramblas del Plata —un predio premium junto a Puerto Madero que la empresa mantuvo en su balance durante más de 28 años— acumuló transacciones por 111.000 metros cuadrados vendibles entre ventas en efectivo y permutas, con un valor combinado de 81 millones de dólares. La dirección amplió la primera etapa de comercialización de 14 a 20 lotes y espera colocar los restantes en un plazo de seis a ocho meses. El precio por metro cuadrado vendible supera los 850 dólares en ventas directas, mientras que las permutas se acercan a los 300 dólares por metro cuadrado vendible. La compañía espera lanzar al menos una torre del proyecto Manzana 35 en Caballito entre marzo y mayo de 2026, condicionado al contexto electoral.

Preguntas de analistas: elecciones, hipotecas y deuda

El turno de preguntas giró en torno a tres ejes. Primero, el impacto de las elecciones de octubre en Argentina: el CEO admitió no conocer el resultado, aunque subrayó que el modelo de negocios —con activos denominados en dólares e ingresos indexados a la inflación— ha demostrado resiliencia en distintos contextos macroeconómicos durante treinta años. Segundo, el renacimiento del crédito hipotecario: la dirección señaló que la demanda de departamentos usados absorbió buena parte del stock acumulado en los últimos quince años, con subas de precios del 20% al 50% según el barrio, pero advirtió que falta desarrollar un mercado de securitización que permita a los bancos reciclar su cartera y ampliar la oferta. Tercero, sobre financiamiento corporativo, la compañía indicó que no prevé regresar al mercado de capitales para fondear el crecimiento orgánico con la estructura actual; solo consideraría nueva deuda ante una adquisición atractiva. La dirección también confirmó su intención de distribuir dividendos en el ejercicio, aunque la propuesta definitiva quedará sujeta a la asamblea de accionistas de fin de mes.