Qué dijo la dirección de Host Hotels & Resorts, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un año sólido y dos ventas que redefinen la estrategia

Host Hotels & Resorts cerró 2025 con resultados por encima de sus propias previsiones: el EBITDAre ajustado alcanzó 1.757 millones de dólares, un 4,6% más que en 2024, y el FFO ajustado por acción creció un 3,5% hasta 0,07 dólares. El RevPAR comparable subió un 3,8% y el TRevPAR un 4,2%, superando en aproximadamente 200 puntos básicos el crecimiento del segmento superior de la industria. El margen EBITDA de los hoteles comparables cayó 40 puntos básicos hasta el 28,9%, efecto que la dirección atribuyó íntegramente a los 21 millones de dólares en cobros por interrupción de negocio que se registraron en 2024 por los incendios de Maui. En el cuarto trimestre, el RevPAR comparable creció un 4,6%, impulsado por la demanda leisure en complejos de lujo, tarifas más altas y mayor gasto fuera de habitación; el F&B creció un 6% y otros ingresos —golf y spa— un 10%.

El hecho más relevante de la llamada fue el anuncio de la venta del Four Seasons Resort Orlando at Walt Disney World Resort y el Four Seasons Resort and Residences Jackson Hole por 1.100 millones de dólares, un múltiplo de 14,9 veces el EBITDA de los últimos doce meses y cuatro veces por encima del múltiplo al que cotizaban las acciones de Host. La compañía adquirió ambos activos en 2021 y 2022 por un total de 925 millones y generó una TIR no apalancada del 11%. La dirección señaló que espera reconocer una ganancia fiscal de aproximadamente 500 millones de dólares por esta operación y tiene 45 días para identificar una adquisición mediante un intercambio de activos similar (like-kind exchange); de no encontrarla, la compañía prevé distribuir esa ganancia como dividendo extraordinario a los accionistas. Paralelamente, se completó la venta del St. Regis Houston por 51 millones a un múltiplo de 25 veces EBITDA, y el Sheraton Parsippany está bajo contrato por 15 millones, con cierre previsto en el segundo trimestre.

Perspectivas 2026: Copa del Mundo, Maui y márgenes planos

Para el conjunto de 2026, la compañía espera un crecimiento del TRevPAR comparable de entre el 2,5% y el 4%, y del RevPAR comparable de entre el 2% y el 3,5%. El punto medio del EBITDAre ajustado se sitúa en 1.770 millones de dólares, un incremento del 1% a pesar de que las desinversiones eliminan 87 millones de EBITDA hotelero. El margen EBITDA comparable se mantendría plano en el punto medio, con crecimientos salariales del 5% compensados por mejoras de productividad y una previsible reducción en primas de seguros tras un año sin eventos climáticos severos. La dirección espera que el primer trimestre sea el más débil —con crecimiento en el rango bajo de un solo dígito— debido a comparaciones difíciles con la inauguración presidencial de enero de 2025. El segundo trimestre se perfila como el más fuerte, con crecimiento en el rango medio de un solo dígito, apoyado en la Copa del Mundo —cuya celebración tiene presencia en diez mercados del portafolio de Host— y en un calendario de Semana Santa más temprano. La compañía estima un beneficio neto de 40 puntos básicos en el RevPAR anual por eventos especiales, de los cuales 60 corresponden a la Copa del Mundo y 20 se descuentan por el efecto base de la inauguración de 2025. Maui aportaría unos 35 puntos básicos adicionales al crecimiento del RevPAR, con una contribución esperada de 120 millones de dólares en EBITDA frente a los 111 millones de 2025.

Preguntas de analistas: valor oculto, asignación de capital y gastos

El turno de preguntas giró principalmente en torno a tres ejes. Primero, los analistas preguntaron si la venta de los Four Seasons —los activos más rentables del portafolio— marcaba el inicio de un proceso más amplio de desinversión en activos premium. Risoleo confirmó que «todo está en venta al precio correcto» y describió un mercado comprador más profundo de lo que el mercado asume, con fondos soberanos, grandes patrimonios privados y fondos de capital riesgo como potenciales adquirentes. Segundo, varios analistas indagaron sobre el destino de los aproximadamente 600 millones de dólares en efectivo que quedarían tras la ganancia fiscal. La dirección rehusó comprometerse con una asignación concreta, aunque Risoleo reconoció que, en lo que respecta a los 500 millones de ganancia fiscal, «es más probable que no paguemos el dividendo especial». Tercero, sobre gastos, el CFO Sourav Ghosh detalló que el crecimiento total de gastos previsto para 2026 es del 3,3%, en línea con el crecimiento de ingresos, y que las mejoras de productividad posición a posición con los operadores y una menor factura de seguros compensarán parcialmente el alza salarial del 5%. La disponibilidad de mano de obra no representa un problema, según la dirección, gracias al modelo de hoteles gestionados por las propias marcas.