Qué dijo la dirección de Highwoods Properties, Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre sólido impulsado por el mercado de oficinas del Cinturón Solar

Highwoods Properties cerró el segundo trimestre de 2026 con FFO de 0,90 dólares por acción, cifra que incluye 0,04 dólares por ganancia en la venta de un terreno. La ocupación mejoró 70 puntos básicos de forma secuencial, y la dirección señala que ese avance tiene viento a favor: el pipeline nacional de construcción de oficinas se sitúa en apenas 6,4 millones de pies cuadrados, el nivel más bajo desde 1996. Las rentas reflejaron esa escasez: el crecimiento en base GAAP superó el 20%, en efectivo fue del 3,2%, y las rentas netas efectivas quedaron un 8% por encima del promedio de los cinco trimestres anteriores, la segunda cifra más alta en la historia de la compañía. En Dallas, Charlotte y Nashville la demanda fue especialmente intensa, con tasas de disponibilidad de espacio prime por debajo del 5% en los submercados donde Highwoods concentra su cartera.

El proyecto 23Springs, en el Uptown de Dallas, alcanzó una tasa de arrendamiento del 93% —diez puntos porcentuales más en el trimestre— y la dirección adelantó nueve meses la fecha proyectada de estabilización, del primer trimestre de 2028 al segundo trimestre de 2027, con rentas materialmente superiores a las contempladas en el plan original. El capital pendiente para completar el proyecto es de solo 28 millones de dólares.

Reciclaje de cartera y liquidez reforzada

Durante el trimestre se cerraron ventas por 260 millones de dólares, incluyendo Bridgestone Tower en Nashville. La compañía espera cerrar 74 millones adicionales en las próximas semanas, lo que llevaría el total de desinversiones en 2026 a 375 millones. Para el resto del año la dirección anticipa ventas adicionales de entre 100 y 300 millones de dólares en activos no estratégicos y terrenos. La deuda sobre EBITDA bajó de 6,7x a 6,2x en el trimestre; al cierre la compañía tenía 145 millones en caja y la línea de crédito revolvente de 750 millones sin disponer. La dirección indicó que no prevé necesidad de acceder a los mercados de capitales para amortizar el bono con vencimiento en marzo de 2027, con saldo de 289 millones. En cuanto al desarrollo, la compañía espera anunciar al menos 100 millones en nuevos proyectos antes de fin de año, y potencialmente hasta 400 millones, principalmente en formato build-to-suit o con pre-arrendamiento significativo.

La guía de FFO para 2026 se actualizó a un rango de 3,46–3,70 dólares por acción, con punto medio en 3,58 dólares, un alza de 0,04 dólares. Excluidas las ganancias por venta de terrenos, el incremento es de 0,01 dólares, ya que absorbe 0,04 dólares de dilución por las ventas adicionales no previstas y 0,01 dólares por cancelación de costos de predesarrollo.

Turno de preguntas: dividendo, cap rates y presiones sobre el flujo de caja libre

La pregunta que abrió el turno de analistas apuntó directamente a la sostenibilidad del dividendo: varios participantes calcularon una ratio de pago sobre AFFO superior al 100%. La dirección reconoció el déficit, pero argumentó que es transitorio: el gasto en CapEx de arrendamiento fue de 84 millones en el primer semestre —ritmo anualizado cercano a 170 millones—, y la compañía estima que ese número bajará a unos 120 millones en estado normalizado. Añadió que aproximadamente 20–25 millones de dólares del ajuste por renta lineal de 2026 son atípicamente altos y se normalizarán a medida que los períodos de renta gratuita se conviertan en renta en efectivo. Según Brendan Maiorana, la suma de estos factores representa más de 100 millones de dólares de flujo de caja adicional frente al nivel actual del primer semestre.

Otro foco de debate fue el cap rate de las desinversiones. La dirección indicó que el conjunto de ventas cerradas hasta la fecha —los 300 millones iniciales más los 74 millones próximos a cerrarse— se realizó en torno a un cap rate del 8%. Los activos adicionales que se esperan vender en el segundo semestre tendrían cap rates en la parte alta de un dígito, aunque algunos están en doble dígito y otros son transacciones de un solo inquilino con tasas más bajas. Varios analistas indagaron también sobre los activos de Pittsburgh: la dirección indicó que 625 Liberty ya está en el mercado, mientras que PPG Place requiere aún consolidar varios contratos de renovación antes de poder presentar la cartera a compradores, apuntando a una posible venta en 2027.