Qué dijo la dirección de Highwoods Properties, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de siembra: ocupación baja, pero las semillas ya están sembradas

Highwoods Properties reportó en el tercer trimestre de 2025 un FFO de 0,86 dólares por acción, sin partidas inusuales relevantes. La ocupación cerró en 85,3%, pero la tasa de contratos firmados pendientes de inicio llegó a 88,7%, una brecha de 340 puntos básicos que la dirección describió como la señal más clara de que la ocupación subirá en los próximos trimestres. La compañía elevó por tercer trimestre consecutivo el punto medio de su previsión de FFO para 2025, hasta un rango de 3,41 a 3,45 dólares por acción, ocho centavos por encima de lo proyectado en febrero. Las rentas netas efectivas alcanzaron su mayor nivel histórico y acumulan una media de los últimos doce meses un 18% por encima del pico prepandemia de 2019.

El volumen de arrendamiento de segunda generación superó el millón de pies cuadrados en el trimestre, con 326.000 pies cuadrados de contratos nuevos. La compañía afirma haber asegurado ya más del 50% de los aproximadamente 25 millones de dólares de NOI estabilizado que identificó como potencial de mejora en sus cuatro propiedades operativas con mayor vacancia —Alliance Center en Atlanta, Symphony Place, Park West y Westwood South en Nashville—. En el pipeline de desarrollo, cuatro activos terminados pero aún no estabilizados alcanzaron una tasa de arrendamiento del 72%, frente al 64% del trimestre anterior.

Lo que viene: reciclaje de activos y crecimiento de NOI en 2026 y 2027

La compañía actualizó su previsión de actividad inversora para señalar un potencial de hasta 500 millones de dólares tanto en adquisiciones como en desinversiones durante los próximos trimestres. En lo que va de año ha adquirido dos activos —la torre Advance Auto Parts en Charlotte y el garaje Legacy Union, también en Charlotte— ambos fuera de mercado y a un rendimiento combinado estimado de efectivo de alrededor del 8%. La dirección indicó que las adquisiciones en estudio se limitarán a sus mercados actuales. En paralelo, tiene varios activos no estratégicos en proceso de comercialización en todos sus mercados excepto Charlotte y Dallas. Para 2026, Brendan Maiorana anticipó que la ocupación podría crecer entre 100 y 200 puntos básicos respecto al cierre de 2025, con la mayor parte del avance concentrada en el segundo semestre del año, ya que el primer trimestre suele registrar una caída estacional. El proyecto de uso mixto Ovation en Franklin, Tennessee, podría comenzar construcción vertical en 2027 con apertura prevista para el otoño de 2028.

Turno de preguntas: CapEx elevado, Pittsburgh y la calidad del capital comprador

Los analistas presionaron sobre el impacto del gasto de capital en el flujo de caja libre. Maiorana reconoció que el CapEx de arrendamiento supera en unos 40 millones de dólares un año normalizado, y advirtió que esa presión podría mantenerse hasta 2027 si el pipeline de arrendamiento sigue lleno. Con todo, señaló que el crecimiento de NOI derivado de los contratos firmados compensará parte de ese efecto antes de que los costes se normalicen. Sobre Pittsburgh, mercado que la compañía lleva tiempo evaluando para una posible salida, el CEO Ted Klinck indicó que aún no ha llegado el momento, pero que la mejora del mercado de capitales y la aceleración del arrendamiento los acercan a una decisión en los próximos trimestres. Respecto a quién está comprando activos de oficinas, Klinck señaló que el perfil del comprador está cambiando: los nombres en las hojas de ofertas son ahora más reconocibles y el capital institucional está pasando de la curiosidad a la acción, lo que a su juicio contribuirá a dinamizar el sector.