Qué dijo la dirección de Federal Realty Investment Trust en la llamada del Q2 2026

Trimestre récord en arrendamiento y ocupación

Federal Realty Investment Trust reportó un FFO por acción de 1,88 dólares en el segundo trimestre de 2026, lo que representa un crecimiento del 7% respecto al mismo período del año anterior y superó en 0,03 dólares el punto medio de su propia guía. La compañía cerró 124 contratos de arrendamiento comparables por 819.000 pies cuadrados, el mayor volumen en un solo trimestre en la historia de la empresa, con rentas iniciales en efectivo un 15% superiores a las anteriores. La ocupación de tiendas pequeñas alcanzó el 92,3%, nivel no visto desde 2007. La compañía elevó su dividendo por 59.º año consecutivo, hasta 1,16 dólares por acción trimestral.

Dos operaciones de arrendamiento ancla destacaron por su alcance. En el Grossmont Shopping Center de San Diego —861.000 pies cuadrados—, se firmó un contrato a 20 años con Bass Pro Shops por 161.000 pies cuadrados, reemplazando a una tienda Macy's de bajo rendimiento, y otro con AMC por un cine de 53.000 pies cuadrados. La compañía estima una remodelación de 56 millones de dólares con un retorno en efectivo sobre efectivo del 10%. En el Barracks Road Shopping Center de Charlottesville, Virginia, se firmó un contrato con Harris Teeter por 69.000 pies cuadrados para una tienda ancla de supermercado ampliada.

Perspectivas y guía revisada al alza

La compañía elevó su guía de FFO para todo 2026 a un rango de 7,48 a 7,56 dólares por acción, con un punto medio de 7,52 dólares que implica un crecimiento del 6,5% respecto a 2025. La dirección espera que el crecimiento de NOI en base comparable se acelere en el cuarto trimestre, impulsado por la apertura de inquilinos ancla ya contratados que llevarían la ocupación a entre el 94% y el 95% a finales de año. El pipeline de arrendamiento supera 1,5 millones de pies cuadrados en negociación, y contratos ya firmados aportarán 31 millones de dólares adicionales en ingresos en los próximos 18 meses. En el frente residencial, la compañía mantiene 400 millones de dólares asignados a cuatro proyectos sobre terrenos excedentes de sus centros comerciales, que sumarán cerca de 800 unidades y 27 millones de dólares de ingresos operativos una vez estabilizados. La deuda neta sobre EBITDA mejoró a 5,4 veces, con 1.200 millones de dólares de liquidez al cierre del trimestre.

Turno de preguntas: adquisiciones, compresión de tasas de capitalización y tecnología

Los analistas presionaron sobre el entorno de adquisiciones. El director de inversiones, Jan Sweetnam, reconoció que el pipeline de activos potenciales supera ahora los 1.400 millones de dólares evaluados en el Investor Day de junio, pero advirtió que la competencia ha aumentado y que algunas propiedades de primer nivel se están negociando a tasas de capitalización inferiores al 5%, niveles que la compañía considera inaccesibles para alcanzar su umbral de retorno no apalancado del 8%. La compañía señaló que puede considerar tasas de capitalización de entrada en torno al 6% si el crecimiento proyectado es sólido, con tasas de crecimiento anual compuesto del 4% al 5% en los primeros cinco años. Ante una pregunta sobre si se contemplan ventas parciales o coinversiones en activos como Bethesda Row, el consejero delegado Donald Wood confirmó que se estudia esa posibilidad como herramienta de capital de bajo coste, sin renunciar al control de los activos. Varios analistas preguntaron por el ritmo de crecimiento del NOI en el segundo semestre: la dirección confirmó una desaceleración en el tercer trimestre y una recuperación en el cuarto, con mejora visible en la métrica comparable al entrar en 2027. La pregunta sobre el gasto en remodelación a medio plazo recibió una respuesta de que podrían iniciarse entre 400 y 500 millones de dólares en nuevos proyectos en los próximos 12 a 24 meses, sujeto a que los retornos justifiquen la inversión.