Qué dijo la dirección de Federal Realty Investment Trust en la llamada del Q1 2026

Trimestre sólido, guía revisada al alza

Federal Realty Investment Trust (FRT) reportó un FFO por acción de 1,88 dólares para el primer trimestre de 2026, un avance de 10,6% frente al mismo período del año anterior y 0,06 dólares por encima del punto medio de la guía interna. La dirección atribuyó el resultado a tres motores: mayores ingresos por ocupación y estacionamiento, eficiencias operativas en los centros adquiridos en 2025 y honorarios de rescisión de contratos de arrendamiento más elevados de lo previsto. El trimestre también se vio afectado por gastos extraordinarios de remoción de nieve y energía superiores a dos millones de dólares netos, aunque el crecimiento de FFO fue de alrededor del 9% incluso excluyendo los honorarios de terminación. La compañía cerró el periodo con una tasa de arrendamiento de cartera del 96,1% y una ocupación del 93,8%, ambas por encima de las expectativas.

En materia de arrendamiento, FRT firmó más de 100 contratos por 649.000 pies cuadrados a una tasa de renovación en efectivo del 13%, el mayor volumen en cualquier primer trimestre de su historia. Trece contratos con anclas —por cerca de 400.000 pies cuadrados— se cerraron a una renovación promedio del 21% en términos de renta lineal. La dirección destacó una cartera de contratos ejecutados pero aún no ocupados por 36 millones de dólares de renta incremental que se incorporarán durante el resto del año y en 2027.

Reciclaje de capital y desarrollo residencial

Durante el trimestre, FRT vendió los apartamentos Misora en Santana Row y el Courthouse Shopping Center en Rockville, Maryland por un total de 159 millones de dólares a una tasa de capitalización en el rango medio del 4%. Posteriormente adquirió Congressional North Shopping Center, adyacente a su ya consolidado Congressional Plaza en Rockville, por 72 millones de dólares a un rendimiento estabilizado del 7%. La compañía informó además de 66 millones de dólares adicionales en ventas en proceso, con tasas objetivo en el rango medio-alto del 5%. El acumulado de ventas de 2025 y 2026 asciende a 540 millones de dólares a un rendimiento combinado en el rango bajo-medio del 5%, que la dirección califica como un costo de capital muy atractivo para reinversión.

En desarrollo residencial, FRT avanza en cuatro proyectos de densificación sobre terrenos de sus propios centros comerciales: The Blair en Bala Cynwyd, ya arrendado al 34% y adelantado respecto a las proyecciones; 301 Washington Street en Hoboken, en construcción con inicio de comercialización previsto en nueve meses; Lot 12 en Santana Row; y 261 unidades adicionales en Willow Grove, Pensilvania, donde la demolición comenzó esta semana. La compañía estima que estos proyectos sumarán casi 800 unidades y 27 millones de dólares de ingreso operativo neto una vez estabilizados.

Perspectivas y guía

La dirección elevó la guía de FFO por acción para todo 2026 a un rango de 7,46 a 7,55 dólares, lo que implica un crecimiento del 6,3% en el punto medio frente a 2025. El rango de crecimiento comparable de ingreso operativo mejoró a 3,125%–3,625%. La compañía espera que la ocupación permanezca en el rango medio-alto del 93% durante los tres primeros trimestres antes de escalar al rango medio-alto del 94% al cierre de año, impulsada por contratos ya firmados con fechas de inicio de renta concentradas en octubre. Para el segundo trimestre, la guía de FFO es de 1,83 a 1,86 dólares, con la aceleración prevista para el cuarto trimestre en el rango bajo-medio de 1,90 dólares. La dirección señaló que el refinanciamiento de las notas al 1,25% a una tasa efectiva de aproximadamente 4,5% representa un viento en contra de unos 175 puntos básicos; sin ese efecto, el crecimiento del FFO en el punto medio superaría el 8%.

Turno de preguntas: lo que preocupó a los analistas

Los analistas centraron sus preguntas en cuatro áreas. Primero, el impacto real de la economía en forma de K sobre los inquilinos y el tráfico: la directora de operaciones Wendy Seher indicó que las ventas por pie cuadrado en restaurantes de servicio completo promedian 723 dólares y en restaurantes de comida rápida informal, 873 dólares, más del doble de los promedios nacionales. Segundo, la cadencia trimestral del FFO: Dan Guglielmone explicó que el descenso previsto en el segundo y tercer trimestre se debe al arrastre del refinanciamiento, al período inicial de arrendamiento de The Blair y a ciertos ingresos por adquisiciones que se adelantaron al primer trimestre. Tercero, el pipeline de adquisiciones: el director de inversiones Jan Sweetnam describió un mercado más competitivo que hace un año, aunque con mayor flujo de oportunidades en centros complejos que favorecen las capacidades diferenciadas de FRT. Cuarto, ante la pregunta de si la compañía proyectó una revisión positiva adicional de guía, Guglielmone aclaró que no hizo tal afirmación en sus comentarios preparados, aunque expresó optimismo sobre el resto del año y la entrada en 2027.