Qué dijo la dirección de Federal Realty Investment Trust en la llamada del Q4 2025

Trimestre sólido y año récord en arrendamiento

Federal Realty Investment Trust cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO por acción de 1,84 dólares, lo que representa un crecimiento del 6,4 % frente al mismo periodo del año anterior. La compañía introdujo una métrica nueva, el Core FFO, para eliminar partidas no recurrentes —principalmente ingresos por créditos fiscales de nuevos mercados— y facilitar la comparación entre periodos. El resultado del trimestre quedó ligeramente por debajo del punto medio de la guía debido a un cargo no monetario derivado de la solicitud de quiebra de Saks, que la dirección cifró en aproximadamente 0,03 dólares por acción. En términos operativos, 2025 fue el año con mayor volumen de pies cuadrados arrendados en la historia de la compañía, con diferenciales de renta en máximos de más de una década: 15 % de rollover en el conjunto del año sobre 2,3 millones de pies cuadrados comparables.

El portafolio cerró el año con una tasa de arrendamiento del 96,6 % y una ocupación del 94,5 %, con un diferencial entre arrendado y ocupado (SNO) de 200 puntos básicos que implica aproximadamente 27 millones de dólares de renta adicional pendiente de comenzar. En California, la demanda de anclas fue descrita como especialmente intensa; la dirección señaló que esa región será la mayor fuente de crecimiento durante los próximos años gracias al atraso acumulado de arrendamientos y al reciclaje de capital en Santana Row y Grossmont.

Perspectivas para 2026 y reciclaje de activos

La compañía espera un FFO —tanto Nareit como Core— de entre 7,42 y 7,52 dólares por acción en 2026, lo que equivale a un crecimiento de aproximadamente el 5,8 % en términos de Core FFO respecto al año anterior. La guía contempla un crecimiento de POI comparable del 3 % al 3,5 %, con una caída temporal de la ocupación hacia el rango medio del 93 % en la primera mitad del año —por rotación de anclas ya arrendadas a rentas más altas— antes de recuperarse hacia el rango medio-alto del 94 % al cierre del ejercicio. Sin el impacto del refinanciamiento de los bonos al 1,25 % —que supone un lastre de entre 170 y 180 puntos básicos—, la compañía estima que el crecimiento del Core FFO habría rondado el 7,5 %.

En cuanto al reciclaje de activos, Federal Realty vendió en el trimestre y en las semanas posteriores residencias periféricas como Pallas en Pike & Rose y Misora en Santana Row por cerca de 150 millones de dólares, a tasas de capitalización en los cincos bajos. La dirección estima que quedan entre 400 y 500 millones de dólares adicionales de activos residenciales periféricos susceptibles de venta, cuyo capital se reinvertiría en centros comerciales dominantes. En paralelo, el pipeline de desarrollo asciende a unos 500 millones de dólares e incluye 780 unidades residenciales en propiedades minoristas existentes, con rendimientos iniciales proyectados de entre el 6,5 % y el 7 %.

Preguntas de los analistas: arrendamiento, crédito de inquilinos y métrica de FFO

Durante el turno de preguntas, los analistas indagaron sobre tres frentes principales. El primero fue la sostenibilidad de los diferenciales de renta: la presidenta de operaciones, Wendy Seher, sostuvo que la demanda es amplia y no concentrada en ningún tipo de propiedad o región, y anticipó que los niveles de 2025 podrían mantenerse en 2026. El segundo fue el crédito de los inquilinos: la dirección detalló su exposición a Saks —dos ubicaciones que calificó como excepcionalmente sólidas, incluyendo una tienda en Greenwich Avenue, Connecticut— y a Container Store, con cinco locales que continúan pagando renta. La reserva de crédito para 2026 se fijó entre 60 y 85 puntos básicos de los ingresos por rentas, por debajo de los 75 a 100 puntos con que arrancó 2025. El tercer punto fue la decisión de adoptar el Core FFO: el consejero delegado, Don Wood, defendió que el ajuste busca eliminar únicamente partidas de gran impacto que distorsionan los resultados operativos, y rechazó que el cambio sirva para suavizar el criterio de evaluación del equipo directivo.