Qué dijo la dirección de First Industrial Realty Trust, Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de aceleración en ocupación y ritmo de arrendamiento

First Industrial Realty Trust (FR) cerró el segundo trimestre de 2026 con ocupación en servicio del 94,9%, un avance de 60 puntos básicos respecto al trimestre anterior, impulsado en buena medida por la firma de un contrato a largo plazo para su edificio de 708.000 pies cuadrados en Pennsylvania Central. Los fondos de operaciones (FFO) según NAREIT alcanzaron 0,82 dólares por acción diluida, frente a 0,76 dólares un año atrás. El crecimiento del NOI en mismas propiedades, sin incluir tarifas por rescisión, fue del 6,7% en efectivo. La compañía atribuyó los resultados al alza en tasas de arrendamiento, incrementos contractuales de renta y menor período de renta gratuita.

En materia de arrendamiento, FR ejecutó aproximadamente 2,6 millones de pies cuadrados de contratos iniciados en el trimestre. La tasa de variación de renta en efectivo para contratos nuevos y renovaciones firmados se situó en el 39%. La dirección elevó el punto medio de su orientación de variación de renta en efectivo para inicios de 2026 al rango del 35% al 40%, con estrechamiento del intervalo. En cuanto al pipeline de desarrollo, la compañía firmó 643.000 pies cuadrados adicionales durante el trimestre, incluyendo un edificio completo en el mercado de Dallas arrendado a un proveedor de cables para la industria de centros de datos, y otro edificio completo en el área de Filadelfia. Como resultado de este último, FR anunció el inicio de una segunda nave en ese parque, de 613.000 pies cuadrados, con una inversión estimada de 77 millones de dólares y un rendimiento en efectivo proyectado superior al 8%.

Perspectivas: guía revisada al alza y nuevas apuestas de inversión

La compañía elevó el punto medio de su guía de FFO NAREIT para todo 2026 en 0,02 dólares por acción, fijando el rango en 3,08 a 3,16 dólares. Excluyendo los 0,04 dólares por acción de costos asociados a una campaña de representación disputada en el primer trimestre, el rango ajustado sería de 3,12 a 3,20 dólares. La dirección espera que la ocupación caiga a alrededor del 93,5% al cierre del tercer trimestre, ante la incorporación de nuevos desarrollos sin arrendar, para luego recuperarse hasta aproximadamente el 95,5% a fin de año, asumiendo el arrendamiento de unas 900.000 pies cuadrados adicionales de desarrollos, principalmente en el cuarto trimestre. En adquisiciones, FR compró un activo de 161.000 pies cuadrados en Dallas al 50% de ocupación por 26 millones de dólares, y un terreno de 58 acres en el corredor Baltimore-Washington por 39 millones, diseñado para tres edificios. La compañía también cerró la venta de un terreno en Phoenix por 131 millones de dólares, a casi tres veces el valor de mercado del suelo industrial en esa región.

Turno de preguntas: desarrollo, SoCal y datos sobre la demanda

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. Primero, la dinámica de arrendamiento de grandes superficies: la dirección señaló que la actividad para espacios de más de 700.000 pies cuadrados creció un 127% interanual y que los inquilinos disponen de menos alternativas, lo que acelera la toma de decisiones. Amazon fue mencionado como uno de los usuarios más activos en edificios grandes. Segundo, el estado del mercado del Sur de California: el director de inversiones describió el mercado de Inland Empire como "despegando desde el fondo", con absorción neta superando las entregas y construcción nueva en mínimos históricos, aunque reconoció que el rango de 250.000 a 500.000 pies cuadrados sigue siendo el segmento más débil. Tercero, la competencia por suelo industrial frente a centros de datos: la dirección confirmó que los promotores de centros de datos están pagando precios significativamente superiores a los valores industriales tradicionales —citando la venta en Phoenix como ejemplo a casi tres veces el valor de referencia—, lo que añade presión competitiva sobre la disponibilidad de terrenos. Ante la pregunta de cuánta demanda concreta existe para los 900.000 pies cuadrados pendientes de arrendar en desarrollos, los ejecutivos se negaron a ofrecer una cifra agregada de prospectos, argumentando que la certeza real solo llega cuando se intercambia documentación formal.