Qué dijo la dirección de First Industrial Realty Trust, Inc. en la llamada del Q1 2026

Primer trimestre sólido, pese al ruido del proxy contest

First Industrial Realty Trust cerró el primer trimestre de 2026 con un FFO de 0,68 dólares por acción diluida, igual al del mismo período del año anterior. Sin embargo, la cifra recoge un impacto negativo de 0,04 dólares por acción derivado de los costos legales y de asesoría relacionados con la campaña de voto contestado impulsada por Land and Buildings. Excluidos esos costos, el FFO habría sido de 0,72 dólares. El crecimiento del NOI en mismo almacén (cash same-store) fue del 8,7%, impulsado por alzas en rentas de nuevos contratos y renovaciones, menor período de renta libre y escalaciones contractuales. La ocupación del portafolio en servicio cerró el trimestre en 94,3%, en línea con las expectativas de la dirección.

En materia de arrendamiento, la compañía firmó contratos por 383.000 pies cuadrados en proyectos en desarrollo, incluyendo un edificio completo de 155.000 pies cuadrados en Inland Empire y varias operaciones por debajo de 100.000 pies cuadrados en Chicago, sur y centro de Florida, y el Valle del Lehigh en Pensilvania. El avance en las renovaciones de 2026 ya cubre el 61% del metraje pendiente, con un incremento promedio de renta en efectivo del 41%, impulsado en parte por la renovación de un edificio de 556.000 pies cuadrados en el sur de California cuyo aumento superó significativamente el límite superior del rango de guía anual del 40%.

Un hecho destacado del trimestre fue el ejercicio, por parte de un arrendatario de suelo, de la opción de compra de 100 acres en el corredor 303 de Phoenix por 131 millones de dólares —equivalentes a unos 30 dólares por pie cuadrado de suelo, más de tres veces el valor de mercado industrial en esa zona—. La transacción se espera que cierre en junio.

Perspectivas para el resto del año

La compañía mantiene sin cambios su guía de FFO 2026 (excluidos los costos del proxy contest) en un rango de 3,09 a 3,19 dólares por acción. La guía ajustada, incluyendo esos costos, queda en 3,05 a 3,15 dólares. La dirección espera una ocupación promedio trimestral de entre el 94% y el 95%, que incorpora la firma de aproximadamente 1,3 millones de pies cuadrados adicionales de arrendamiento en proyectos en desarrollo y el arrendamiento de un edificio de 708.000 pies cuadrados en Pensilvania Central, ambos previstos para la segunda mitad del año. El crecimiento del NOI en mismo almacén se estima entre el 5% y el 6%. En cuanto a nuevos proyectos especulativos, la dirección no proporcionó un volumen concreto, pero señaló que los mercados de mayor interés son Dallas, Delaware (submercado del sur de Filadelfia), Valle del Lehigh, sur de Florida y algunas adquisiciones de suelo en otros mercados activos.

Turno de preguntas: actividad en mercados, datos centers y presiones sobre la dirección

Los analistas indagaron sobre el origen de la mejora en la actividad de arrendamiento. La dirección precisó que la demanda proviene principalmente de operadores logísticos (3PLs), bienes de consumo, manufactura y construcción, y no de centros de datos como factor dominante. Jojo Yap, director de inversiones, señaló que los usuarios vinculados a centros de datos —que necesitan espacio para almacenar y ensamblar equipos de infraestructura— ni siquiera figuraron entre los diez primeros clientes por metraje en el primer trimestre. La dirección reconoció que la presión sobre el suministro eléctrico y el avance de los centros de datos generan un cierto incentivo para que los inquilinos tomen decisiones más rápido, pero descartó que esto haya producido una oleada de nuevos contratos.

En cuanto a los mercados, Pensilvania se destacó como el más activo, con prospectos en todos los rangos de tamaño. Denver mostró una toma de decisiones más lenta para grandes usuarios. En el oeste, Dallas, Houston y Phoenix registraron alto volumen de arrendamiento bruto; Inland Empire mostró actividad positiva en grandes formatos, aunque con abundante disponibilidad en el rango de 200.000 a 400.000 pies cuadrados.

Varios analistas cuestionaron por qué la compañía no elevó su guía dado el buen arranque de año. Scott Musil explicó que la ganancia por el arrendamiento de desarrollo se compensó con la dilución esperada de la venta del suelo en Phoenix —que elimina NOI y destina los recursos a reducir la línea de crédito— y con ajustes conservadores en algunos supuestos de arrendamiento del portafolio central. Sobre la campaña activista de Land and Buildings, el CEO Peter Baccile atribuyó el nuevo director incorporado al consejo a un proceso iniciado antes de las conversaciones con el activista, y justificó la autorización de recompra de acciones como una herramienta para momentos de dislocación del mercado en los que el precio no refleja los fundamentales a largo plazo.