Qué dijo la dirección de First Industrial Realty Trust, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido que cierra el mejor año desde 2021

First Industrial Realty Trust (FR) cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO por acción de 0,77 dólares, frente a 0,71 dólares un año antes, lo que llevó el resultado anual a 2,96 dólares, un avance del 12% respecto a 2024. El crecimiento del NOI en términos de efectivo en propiedades comparables fue del 7,1% para el conjunto del año, aunque se moderó al 3,7% en el cuarto trimestre. La ocupación al cierre del período fue del 94,4%, cuarenta puntos básicos por encima del tercer trimestre. La dirección destacó que el mercado industrial registró en 2025 el segundo mayor volumen de arrendamiento de la historia, solo por detrás de 2021, con 941 millones de pies cuadrados firmados en el año. Las rentas en contratos nuevos y renovaciones crecieron un 32% en efectivo durante 2025; excluyendo una renovación atípica a tasa fija en Pensilvania Central, el incremento fue del 37%.

En cuanto a inversiones, la compañía adquirió un edificio de 968.000 pies cuadrados en Phoenix por 125 millones de dólares netos al concluir la empresa conjunta Camelback 303, que generó una TIR del 90%. También compró una instalación de 117.000 pies cuadrados en el área metropolitana de Washington D.C. Las dos adquisiciones combinadas ofrecen un rendimiento estabilizado en efectivo del 6,3%. En el frente de desarrollo, FR anunció dos nuevos proyectos: uno de 220.000 pies cuadrados en First Park Miami (Medley, Florida) y otro de 84.000 pies cuadrados en Dallas, con una inversión conjunta de 70 millones de dólares y un rendimiento proyectado cercano al 7%.

Perspectivas para 2026: crecimiento concentrado en el segundo semestre

La compañía espera un FFO por acción de entre 3,09 y 3,19 dólares para 2026, con un punto medio de 3,14 dólares. La ocupación media trimestral se situaría entre el 94% y el 95%. El crecimiento del NOI en efectivo en propiedades comparables se estima entre el 5% y el 6%. Los supuestos clave incluyen el arrendamiento de 1,7 millones de pies cuadrados de proyectos en desarrollo y la ocupación del edificio de 708.000 pies cuadrados en Pensilvania Central, ambos concentrados en la segunda mitad del año. La dirección aclaró que, aunque esos arrendamientos no se materializaran, la compañía seguiría dentro del rango de orientación de FFO. El dividendo del primer trimestre se fijó en 0,50 dólares por acción, un incremento del 12,4%. La compañía espera capitalizar aproximadamente 0,08 dólares por acción en intereses durante 2026 y prevé un gasto por deudas incobrables de 1 millón de dólares.

Sobre mercados con capacidad para elevar rentas, la dirección mencionó explícitamente Nashville Sur, Dallas, Houston y Pensilvania Central. Respecto a Miami, FR lleva desarrollados 1,4 millones de pies cuadrados en ocho edificios en esa ubicación infill y dispone de suelo para otros 859.000 pies cuadrados adicionales, lo que la convierte en una de sus plataformas de crecimiento más activas.

Turno de preguntas: Pensilvania, California y aranceles concentran la atención

Los analistas dedicaron varias preguntas al edificio vacío de 708.000 pies cuadrados en Pensilvania Central y al activo en Denver, que la compañía mantiene disponible para arrendamiento o venta. Sobre el primero, la dirección confirmó que está diseñado para un único inquilino aunque puede dividirse, y señaló que hay conversaciones activas. Sobre Denver, los ejecutivos reconocieron que la propiedad genera aproximadamente 2,4 millones de dólares anuales en impuestos y que una venta eliminaría esa carga, aunque no adelantaron plazos.

Varios analistas preguntaron por el impacto de los aranceles en la demanda de inquilinos. El consejero delegado señaló que el shock inicial del año anterior ya fue digerido por el mercado y que la incertidumbre arancelaria tiene hoy mucho menos efecto paralizador sobre las decisiones de inversión de los inquilinos. Ante la posibilidad de que el Tribunal Supremo anule la política arancelaria actual, Baccile anticipó una reacción moderada del mercado. En cuanto al Inland Empire californiano —mercado clave para la logística con México—, la dirección defendió el valor estratégico de sus reservas de suelo en esa región, donde los plazos desde la compra de un terreno hasta la ocupación por un inquilino alcanzan entre cinco y siete años, y se mostró abierta a ventas oportunistas sin comprometer la posición a largo plazo.