Qué dijo la dirección de First Industrial Realty Trust, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido, con alquileres al alza y ocupación estable

First Industrial Realty Trust cerró el tercer trimestre de 2025 con unos fondos de operaciones (FFO) de 0,76 dólares por acción diluida, frente a 0,68 dólares en el mismo periodo de 2024. El crecimiento del NOI en propiedades comparables fue del 6,1% en efectivo, aunque excluyendo una recuperación de seguro de 0,01 dólares por acción, el dato se situó en el 5,4%. La ocupación en servicio cerró en el 94%, dos décimas por debajo del trimestre anterior. La compañía elevó el punto medio de su guía de FFO para todo 2025 en 0,04 dólares, hasta 2,96 dólares por acción, atribuyendo la mejora al éxito en el arrendamiento de desarrollos, a un menor gasto por intereses y a la citada recuperación de seguro.

En cuanto al mercado, la dirección destacó que la vacante en los mercados Tier 1 de Estados Unidos se mantuvo plana en el 6,3% al cierre del trimestre, lo que interpretó como una posible señal de estabilización. La absorción neta en los 15 mercados objetivo de la empresa alcanzó los 11 millones de pies cuadrados en el trimestre, con un acumulado de 22 millones en los tres primeros trimestres. Los inicios de construcción dentro de esos mercados siguieron siendo moderados, con 41 millones de pies cuadrados.

Respecto a las renovaciones de 2025, la empresa declaró haber gestionado el 95% de los vencimientos por superficie, con un incremento en las rentas en efectivo del 32% sobre el conjunto de contratos nuevos y renovados. Para 2026, ya se ha gestionado aproximadamente el 31% de los vencimientos, con un aumento del 31% en rentas en efectivo. La dirección espera ofrecer una guía completa para 2026 en la llamada del cuarto trimestre.

Lo que viene: desarrollo, mercados favoritos y tariffs como nube de fondo

La compañía espera que la incertidumbre arancelaria, señalada como el principal freno a la toma de decisiones de los inquilinos potenciales, vaya perdiendo protagonismo con el tiempo. La dirección comparó este proceso con la digestión que el mercado hizo del alza de tipos de interés: inicialmente paralizante, luego incorporada como variable ordinaria en los planes de negocio. Los mercados donde la empresa prevé considerar nuevos inicios de obras en 2026 incluyen el sur de Florida, el área metropolitana de Filadelfia, Dallas, Houston y Nashville. La dirección indicó que los retornos esperados en su cartera de oportunidades de desarrollo se acercan al 7%, con TIRes del 9% o superiores en proyectos especulativos, y diferenciales de entre 50 y 60 puntos básicos sobre los cap rates de mercado en construcciones a medida. La empresa reconoció estar explorando la posibilidad de convertir algunos activos —incluyendo suelo— en centros de datos, aunque advirtió que existen numerosos obstáculos.

En cuanto a los arrendamientos de desarrollos, la compañía firmó varios contratos relevantes durante el trimestre y en lo que va del cuarto: el 100% de su First Harley Knox Logistics Center (159.000 pies cuadrados), un activo de almacenamiento industrial en Fontana (Inland Empire), y contratos adicionales en First Park Miami. El proyecto Camelback 303, de 1,8 millones de pies cuadrados, quedó 100% arrendado.

Turno de preguntas: 3PLs, espacios vacíos difíciles y el descuento en bolsa

Los analistas centraron sus preguntas en varias áreas de tensión. El primer punto fue el ritmo de absorción del inventario de desarrollos: la compañía reconoció que aproximadamente 1,7 millones de pies cuadrados de espacio en servicio —inicialmente previstos para arrendarse a finales de 2025— se han pospuesto a 2026. La dirección se comprometió a ofrecer detalles sobre el calendario en la llamada de febrero. Otro foco fue el inquilino 3PL añadido a la lista de vigilancia crediticia, sobre el que la empresa confirmó que el problema reside en el inquilino directo —no en el subarrendatario— y que mantiene conversaciones con este último para una posible cesión directa del contrato, sin ofrecer más detalles por razones de confidencialidad. Un analista preguntó directamente por la brecha entre el precio en bolsa y el valor neto de los activos, y por la posibilidad de recomprar acciones. La dirección respondió que el análisis matemático no arroja resultados suficientemente atractivos ni vendiendo activos ni apalancándose para financiar recompras, y que no considera apropiado "especular" con su propia acción. Finalmente, sobre los 3PLs asiáticos —activos compradores de espacio como consecuencia del adelanto de importaciones ante los aranceles—, la dirección confirmó que la empresa ha optado deliberadamente por no competir por ese segmento de demanda, por considerarlo de carácter transitorio y con riesgo crediticio elevado.