Qué dijo la dirección de Four Corners Property Trust, Inc. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre sólido con adquisiciones selectivas

Four Corners Property Trust (FCPT) arrancó 2026 con un crecimiento del AFFO por acción del 3,4% frente al mismo período del año anterior. La compañía adquirió 10 propiedades en red de arrendamiento por 26 millones de dólares, a una tasa de capitalización del 6,8% en términos de caja (7,3% en términos GAAP), con un plazo medio de arrendamiento de 10 años. El volumen fue menor al de otros trimestres —algo que la dirección atribuyó a la estacionalidad habitual del primer trimestre— y la ocupación del portafolio se mantuvo en el 99,6%. La renta base anualizada alcanzó los 266 millones de dólares, con un escalador contractual de alquileres del 1,5% a cinco años. El ratio de cobertura de renta del portafolio fue de 5,1 veces, cifra que la dirección describió como una de las más altas del sector net lease; en las propiedades de Darden (Garden) llegó a 5,8 veces.

Las tres marcas que representan entre el 40% y el 47% de los ingresos por rentas —Olive Garden, LongHorn y Chili's— publicaron crecimientos de ventas comparables del 3%, 7% y 4%, respectivamente, para el trimestre. La dirección destacó que estos operadores están ganando cuota de mercado frente al índice general de restaurantes. El 37% de las rentas ya proviene de sectores fuera de la restauración casual: servicios automotrices (13%), retail médico (11%) y restauración de servicio rápido (11%).

Bahama Breeze, nuevo préstamo a plazo y perspectivas

Uno de los focos de atención fue la situación de las 10 propiedades de Bahama Breeze, que representan el 1,3% de los ingresos por rentas anualizados. Darden planea convertir seis de ellas a otras marcas propias (Yard House, Olive Garden, LongHorn, Cheddar's), mientras que las cuatro restantes —apenas el 0,5% del ABR— ya se encuentran en negociaciones activas con nuevos inquilinos. La dirección anticipó que los alquileres resultantes podrían igualar o superar los actuales, aunque advirtió que el resultado final dependerá de las negociaciones en curso. Darden seguirá abonando las rentas de todas las propiedades durante al menos año y medio y hasta cuatro años en algunos casos.

A comienzos de abril, FCPT cerró un nuevo préstamo a plazo de 200 millones de dólares a siete años con una tasa total del 4,9% (margen de 125 puntos básicos sobre SOFR). La compañía ya desembolsó 50 millones y prevé destinar el resto a financiar adquisiciones en el segundo y tercer trimestre. El apalancamiento neto al cierre del primer trimestre fue de 5,0 veces el EBITDAre ajustado, séptimo trimestre consecutivo por debajo de 5,5 veces. La compañía reafirmó su previsión de gastos generales y administrativos en efectivo para 2026, situada entre 19,2 y 19,7 millones de dólares.

Turno de preguntas: adquisiciones, morosidad y nuevas categorías

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. Primero, el ritmo de adquisiciones: un analista de UBS señaló que el consenso modela una desaceleración de las compras en años venideros, algo que Lenehan consideró difícil de justificar dado el historial de la compañía. Segundo, la morosidad: la dirección indicó que el nivel de deuda incobrable en lo que va de año es cero, sobre una cartera de más de 1.300 arrendamientos. Tercero, la expansión hacia nuevas categorías de activos —mencionadas brevemente como almacenamiento industrial exterior y supermercados—. Lenehan describió un proceso de evaluación que denomina "triple filtro": si el equipo tiene conocimiento suficiente del sector, si los inversores de la compañía esperan esa exposición y si los propios directivos invertirían su propio dinero en esos activos. Respecto a la competencia en el mercado de inversión, la dirección reconoció cierta reactivación de compradores pero señaló que FCPT mantiene una posición competitiva sólida en transacciones individuales y en carteras.