Qué dijo la dirección de Franklin BSP Realty Trust, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de transición marcado por el recorte del dividendo

Franklin BSP Realty Trust (FBRT) cerró el cuarto trimestre de 2025 con un ingreso neto GAAP de 18,4 millones de dólares (0,13 dólares por acción completamente diluida) y ganancias distribuibles de 17,9 millones de dólares (0,12 dólares por acción). La cifra distribuible incluyó 9,8 millones de dólares en pérdidas realizadas, de las cuales 7,7 millones correspondieron a extinciones de deuda vinculadas a la liquidación de CLOs más antiguos. Excluyendo esos cargos, las ganancias distribuibles habrían sido de 0,22 dólares por acción, prácticamente sin cambios respecto al trimestre anterior. La cartera de préstamos creció ligeramente: las originaciones de 528 millones de dólares superaron por poco los reembolsos de 510 millones, revirtiendo la contracción del tercer trimestre. El valor contable por acción finalizó en 14,15 dólares, afectado por el exceso de dividendo sobre las ganancias. La empresa recompró acciones por 14,4 millones de dólares en el trimestre, aportando 0,05 dólares al valor contable.

El hecho más relevante de la llamada fue el anuncio del recorte del dividendo trimestral a 0,20 dólares por acción común a partir del primer trimestre de 2026, desde un nivel previo que la dirección admitió estaba por encima de las ganancias actuales. La dirección atribuyó la decisión a cuatro factores: la caída del SOFR, el ritmo de originaciones y reembolsos, el mayor tiempo de lo previsto en la liquidación de activos REO, y la transformación estratégica que supone la adquisición de NewPoint, plataforma de originación y servicio de préstamos de agencia. La dirección fue explícita: FBRT ya no debe compararse con los mortgage REITs puros.

Lo que viene: crecimiento de cartera y mayor aporte de NewPoint

La compañía espera que la cartera de préstamos alcance entre 4.800 y 5.000 millones de dólares para finales de 2026. En cuanto a NewPoint, la dirección estima una contribución a las ganancias distribuibles de entre 25 y 33 millones de dólares anuales, respaldada por un volumen de originación de agencia proyectado de entre 4.500 y 5.500 millones de dólares en el año. Al cierre del trimestre, la cartera de servicio administrada por NewPoint era de 47.800 millones de dólares; la integración de aproximadamente 10.000 millones adicionales provenientes de la propia cartera de BSP se espera completar a mediados del primer trimestre de 2026, lo que la dirección señaló como un impulso significativo para los ingresos futuros. La empresa también comunicó que su consejo reautorizó el programa de recompra de acciones por hasta 50 millones de dólares hasta diciembre de 2026.

En cuanto a los activos problemáticos, el portafolio REO se redujo de 9 a 7 posiciones. Un activo multifamiliar en Texas fue incorporado al REO, aunque ya cuenta con una carta de intención de compra y la dirección espera su resolución en el primer semestre de este año. El préstamo de oficinas en Georgia fue extendido 18 meses a cambio de un pago anticipado del 5% del principal, reduciéndose de 27,5 a 21,1 millones de dólares; permanecerá en no acumulación de intereses.

Turno de preguntas: dividendo, spreads y el modelo de negocio híbrido

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. Primero, la sostenibilidad del dividendo en 0,20 dólares: la dirección sostuvo que los actuales trimestres representan un punto de mínimos y reiteró que la compañía tiene capacidad para retornar a niveles de mediados de los 30 centavos por acción, aunque sin precisar el plazo. Segundo, el impacto de la compresión de spreads en las originaciones: la dirección fue clara en que no perseguirán préstamos multifamiliares genéricos a los spreads más ajustados del mercado —comparados con niveles pre-crisis financiera global—, sino que priorizarán productos con mayor diferencial como préstamos de construcción. El pipeline bajo aplicación ronda los 1.700 millones de dólares. Tercero, la naturaleza del modelo híbrido generó debate: un analista comparó la ambición de FBRT con Walker & Dunlop, y la dirección validó esa analogía para el segmento NewPoint, sugiriendo que el mercado debería valorar la compañía como una combinación de múltiplos: uno para el mortgage REIT, otro para la plataforma de servicio y otro para las inversiones en capital inmobiliario. La dirección fue explícita en que las inversiones en equity no superarán el 5% o 10% del capital en el mediano plazo, descartando cualquier comparación con Starwood.