Qué dijo la dirección de Extra Space Storage Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de recuperación gradual

Extra Space Storage cerró el cuarto trimestre de 2025 con un crecimiento del FFO básico del 2,5% en el período y del 1,1% en el conjunto del año, en un entorno que la dirección calificó de exigente pero en mejoría. El dato más destacado fue que los ingresos en propiedades comparables volvieron a terreno positivo, con un avance del 0,4%, después de que en el cuarto trimestre de 2024 solo 2 de los 20 principales mercados de la compañía lograran ese umbral; en el trimestre recién cerrado lo consiguieron 16. Los gastos operativos de esas mismas propiedades crecieron apenas un 1,1%, impulsados por una caída del 3,4% en impuestos prediales y un descenso superior al 5% en gastos operativos de los inmuebles, lo que derivó en un crecimiento del NOI en propiedades comparables del 0,1%.

En materia de asignación de capital, la empresa recompró acciones por aproximadamente 141 millones de dólares a un precio promedio de 129 dólares, cerró la adquisición de 27 establecimientos operativos por 305 millones de dólares y amplió su cartera de préstamos puente hasta cerca de 1.500 millones de dólares al cierre del año. En gestión de terceros, añadió 379 establecimientos durante 2025, con un crecimiento neto de 281 unidades, para totalizar 1.856 establecimientos administrados.

Perspectivas para 2026: recuperación lenta y sin catalizadores asumidos

La compañía espera que los ingresos en propiedades comparables oscilen entre una caída del 0,5% y un avance del 1,5% en 2026, con el punto medio en torno a cero —prácticamente igual al nivel de salida del cuarto trimestre de 2025—. El crecimiento de gastos se proyecta entre el 2% y el 3,5%, lo que resultaría en un NOI comparable de entre -2,25% y +1,25%. El FFO básico por acción se guía entre 8,05 y 8,35 dólares, esencialmente plano respecto a 2025. La dirección subrayó que la guía no incorpora una recuperación significativa del mercado inmobiliario residencial ni un cambio en las restricciones de precios vigentes en el condado de Los Ángeles, factor que según Jeff Norman representa un lastre de aproximadamente 40 puntos básicos sobre los ingresos comparables. A mediados de febrero la ocupación se situaba en el 92,5%, unas 40 puntos básicos por debajo del año anterior, mientras que las tarifas a nuevos clientes crecían algo más del 6% interanual.

Turno de preguntas: guía conservadora, regulación y tecnología

Varios analistas cuestionaron por qué el punto medio de la guía de ingresos no refleja mayor aceleración dado el impulso reciente en tarifas. Jeff Norman explicó que las tarifas de entrada tardan en trasladarse al conjunto de la cartera de rentas —la rotación mensual de clientes es de apenas el 5% al 6%— y reconoció que la compañía prefiere esperar a conocer el comportamiento de la temporada de alquileres antes de ser más optimista, tras dos años consecutivos en que esa temporada no cumplió las expectativas. En cuanto al frente regulatorio, Joe Margolis confirmó que la empresa fue notificada de una demanda del Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de Nueva York, aunque señaló que las 117 quejas que cita la demanda representan el 0,1% de su base de clientes en la ciudad durante tres años. Sobre inteligencia artificial, Margolis distinguió entre el uso externo —seguimiento del impacto en búsquedas y SEO— y el interno, donde la empresa ya emplea modelos de aprendizaje automático en fijación de precios, gestión de marketing y operaciones de centros de llamadas, y ha formado un equipo interno de plataforma para escalar esas capacidades de forma ordenada.