Qué dijo la dirección de Empire State Realty Trust, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido, pero con vientos en contra para 2026

Empire State Realty Trust cerró 2025 con un FFO básico anual de 0,87 dólares por acción diluida. La compañía arrendó casi 460.000 pies cuadrados en el cuarto trimestre y superó el millón de pies cuadrados en el año, lo que se traduce en cuatro años consecutivos de crecimiento de ocupación y diferenciales positivos de renta en oficinas de Nueva York. La cartera de oficinas terminó el ejercicio con un 93,5% de arrendamiento, el duodécimo trimestre consecutivo por encima del 90%. Por su parte, el NOI del trimestre en las propiedades comparables creció un 3,4% interanual, aunque el avance anual fue más modesto, de apenas 60 puntos básicos, una vez ajustados elementos no recurrentes del ejercicio anterior.

En el frente de adquisiciones, la operación más relevante fue la compra por 386 millones de dólares de 130 Mercer, sede de Scholastic en SoHo, cerrada íntegramente en efectivo en diciembre. La dirección describió el activo como un edificio de 396.000 pies cuadrados con una rentabilidad inicial del entorno del 5% medio, anclado por un contrato de 15 años con Scholastic y locales comerciales totalmente ocupados. La compañía espera llevar ese rendimiento hasta aproximadamente el 8% al arrendar un bloque vacante de tres plantas y más de 110.000 pies cuadrados. Al mismo tiempo, se completó la venta de Metro Center en Stamford, Connecticut, el último activo suburbano de la cartera, a mediados de 60 millones de dólares, con lo que ESRT queda como plataforma 100% neoyorquina.

Perspectivas para 2026: el lastre del FDIC y la obersvatory

La compañía espera que el FFO básico de 2026 se sitúe entre 0,85 y 0,89 dólares por acción, en línea con 2025. El principal factor que limita el crecimiento es la salida del FDIC de 119.000 pies cuadrados en el Empire State Building: aunque el espacio ya tiene contrato firmado con LinkedIn a condiciones más favorables, el inicio del pago de renta no se prevé hasta la segunda mitad de 2027. Este período de transición resta aproximadamente 0,03 dólares al FFO de 2026 y detrae unos 270 puntos básicos del crecimiento de NOI comparable. Excluyendo ese efecto, el punto medio del crecimiento de NOI comparable ajustado sería de alrededor del 3%. La compañía también anticipa una reducción de entre el 5% y el 10% en los gastos generales y administrativos para finales de 2026, con ahorros que estarían operativos antes del tercer trimestre.

En cuanto al observatorio del Empire State Building, la compañía espera un NOI de entre 87 y 92 millones de dólares para 2026, prácticamente sin cambios respecto a los 90 millones de 2025. El punto de presión es la caída de visitantes internacionales y el fin de los pagos fijos de la licencia de la tienda de regalos, vigente desde la pandemia, que aportaba ingresos más predecibles. La dirección señaló que los ingresos por visitante crecieron un 6,9% en el cuarto trimestre y que la demanda doméstica compensa parcialmente la debilidad internacional. El Mundial de Fútbol de 2026, que tendrá partidos en Nueva York, fue citado como una oportunidad de co-branding, aunque la dirección advirtió que no depende de un solo evento.

Turno de preguntas: impuestos, AI y la brecha con el valor privado

Los analistas presionaron en tres frentes. Primero, la propuesta del alcalde Mamdani de elevar los impuestos inmobiliarios un 9,5%: Malkin restó urgencia al asunto —"ni siquiera los ingredientes están en la cocina todavía"— y Ryan Kass aclaró que cualquier subida se trasladaría a los inquilinos mediante las cláusulas de escalación de los contratos vigentes, mientras que en los nuevos contratos se incorporaría una base imponible más alta. Segundo, el impacto de la inteligencia artificial en la demanda de oficinas: Malkin reconoció que la IA ha sido un factor positivo neto para el arrendamiento, pero advirtió que la compañía es "muy sensible a industrias infantiles altamente volátiles" como posibles inquilinos. Tercero, la brecha entre el precio de la acción y el valor privado de los activos: ante la información de que 250 West podría estar en proceso de venta, Christina Chiu confirmó que la compañía estudia desinversiones dentro de la cartera neoyorquina cuando puede añadir más valor en otro lugar, sin descartar ni confirmar transacciones concretas.