Qué dijo la dirección de Equity Residential en la llamada del Q1 2026

Primer trimestre en línea con lo esperado, con Nueva York y San Francisco como motores

Equity Residential cerró el primer trimestre de 2026 con resultados acordes a sus propias previsiones. La ocupación física del portafolio comparable se situó en el 96,3% y el crecimiento de las rentas combinadas (blended rate) fue del 1,5%, cifra que la compañía destaca como una mejora secuencial de 130 puntos básicos respecto al cuarto trimestre de 2025. Los grandes impulsores fueron Nueva York y San Francisco, que en conjunto representan cerca del 30% del ingreso operativo neto (NOI) de la empresa. En el lado de los gastos, las presiones por remoción de nieve y servicios públicos en el noreste fueron compensadas por un crecimiento salarial de apenas 20 puntos básicos.

El indicador de asequibilidad para los inquilinos mejoró: los ingresos de los nuevos residentes crecieron y la relación renta-ingreso cayó al 19%, dentro del rango histórico de la compañía. La morosidad disminuyó, en parte atribuida al despliegue completo de un sistema de selección de solicitudes asistido por inteligencia artificial que lleva seis meses en operación. El uso de concesiones cayó un 21% en comparación con el primer trimestre de 2025.

Lo que viene: menos oferta nueva y cautela sobre el empleo

La dirección centró su optimismo de cara al segundo semestre en la caída proyectada del 35% en las entregas de nuevos apartamentos en sus mercados durante 2026 frente a 2025, con descensos adicionales previstos para años siguientes. La compañía espera que este entorno de menor oferta, combinado con una demanda estable de inquilinos de ingresos altos y una oferta de vivienda en venta que sigue siendo inaccesible, sostenga la ocupación y permita recuperar poder de fijación de precios. Sin embargo, la dirección reconoció que el mercado laboral sigue siendo una incógnita: señaló señales mixtas pero mencionó un aumento en las publicaciones de empleo de alta remuneración en Indeed desde noviembre de 2025 como un indicio positivo. La compañía no modificó su previsión de crecimiento de rentas combinadas para el año completo, que se mantiene entre el 1,5% y el 3%.

En cuanto a transacciones, no se realizaron adquisiciones ni ventas en el trimestre. La compañía introdujo por primera vez una guía de disposiciones de 165 millones de dólares para el resto del año, orientada a vender activos intensivos en capital o con concentración excesiva. Además, confirmó la recompra de 220 millones de dólares en acciones propias durante el trimestre, acumulando 500 millones desde agosto de 2025. La dirección indicó que está abierta a continuar con recompras financiadas con disposiciones de activos y, en menor medida, con deuda, dado que la compañía opera a un apalancamiento de 4,3 veces, que considera relativamente bajo.

Preguntas de los analistas: mercados rezagados, regulación y asignación de capital

Los analistas presionaron sobre varios flancos. Sobre Seattle, la dirección admitió que el mercado va por debajo de expectativas y aún absorbe la oferta entregada en 2025, aunque señaló como señal positiva el aumento de actividad en arrendamiento de oficinas en el submercado de Bellevue y Redmond. Sobre Washington D.C., reconoció que la incertidumbre está frenando la confianza del consumidor, aunque una caída del 65% en las entregas de nuevos apartamentos sienta las bases para una recuperación. Los mercados de expansión —Atlanta, Dallas y Denver— muestran mejora gradual, con Atlanta en la mejor posición para registrar crecimiento positivo de ingresos en el año.

En el turno de preguntas surgió con fuerza el tema regulatorio: la dirección alertó sobre una iniciativa de control de alquileres en Massachusetts que podría ir a votación popular, y señaló que ya detuvo la evaluación de dos proyectos de desarrollo en ese estado por esa razón. También mencionó una propuesta en Washington D.C. para congelar rentas durante dos años. Sobre asignación de capital, la dirección explicó que, en el entorno actual, la recompra de acciones es la opción más atractiva, seguida del desarrollo propio —con dos nuevos proyectos iniciados en el área metropolitana de Atlanta—, mientras que las adquisiciones en el mercado privado resultan difíciles de justificar dado que el capital privado está dispuesto a pagar rendimientos iniciales de entre el 4,75% y el 5,25%.