Qué dijo la dirección de Equity Residential en la llamada del Q4 2025

Un año irregular que termina con ocupación récord

Equity Residential cerró 2025 con resultados de NOI en línea con su guía inicial, aunque el recorrido fue accidentado. La compañía registró un crecimiento sólido en la primera mitad del año que se frenó de forma abrupta en el tercer y cuarto trimestre, atribuido a la incertidumbre geopolítica y de política económica que deprimió la confianza de empleadores y consumidores. El dato más llamativo del trimestre fue la tasa de rotación de residentes, la más baja en la historia de la empresa tanto en el cuarto trimestre como en el año completo. La ocupación se mantuvo en 96,4% y solo el 7,4% de quienes dejaron sus apartamentos lo hicieron para comprar vivienda, también el mínimo histórico. San Francisco y Nueva York fueron los mercados que mejor se comportaron; los mercados de expansión —Atlanta, Dallas, Denver y Austin— siguieron presionados por exceso de oferta.

La compañía asignó capital de forma agresiva a la recompra de acciones: adquirió aproximadamente 300 millones de dólares en acciones propias durante 2025, financiado en parte con 500 millones en ventas de activos, muchas de ellas concretadas el 30 de diciembre. La dirección también señaló que el mercado privado valora sus activos muy por encima de los precios implícitos en bolsa, lo que justifica priorizar recompras sobre adquisiciones.

Perspectivas para 2026: menos oferta, misma incertidumbre en el empleo

La compañía espera que las entregas de nueva oferta competitiva en sus mercados caigan un 35%, equivalente a unas 40.000 unidades menos que en 2025. Esa mejora en el frente de la oferta, combinada con una ocupación inicial elevada, es el principal argumento de la dirección para anticipar una aceleración gradual del crecimiento de ingresos a lo largo del año, especialmente en el segundo semestre. La guía de ingresos en términos comparables tiene un rango más amplio de lo habitual —reconocido explícitamente por la dirección— y su punto medio asume que la demanda permanece estable en los niveles del segundo semestre de 2025, sin mejora significativa del empleo. La compañía espera un crecimiento de rentas combinadas (blended rate) de entre 1,5% y 3% para el año. La guía de FFO normalizado por acción se sitúa en 4,08 dólares en el punto medio, un avance del 2,25% respecto a 2025.

En gastos, la compañía anticipa un crecimiento de entre 3% y 4% en costes comparables, con los servicios públicos —electricidad y agua— como principal presión, aunque con menor intensidad que el 8% registrado el año anterior. La tecnología también suma costes: se desplegarán 64 nuevas propiedades al programa de WiFi masivo, con un impacto de 70 puntos básicos en gastos totales pero una aportación neta positiva al NOI de unos 6 millones de dólares en 2026. En el plano de la deuda, la compañía refinanciará cerca de 600 millones en bonos con cupones bajos que vencen en 2026 y prevé emitir entre 500 y 1.000 millones en deuda sin garantía.

Turno de preguntas: recompras, Los Ángeles y el impacto de la IA

Los analistas presionaron sobre la lógica de las desinversiones para financiar recompras. La dirección reconoció que, en términos puramente matemáticos, las operaciones son acretivas en FFO, pero el efecto en 2026 es prácticamente neutro porque la mayoría de las ventas se cerraron el último día del año y los ingresos perdidos pesan durante doce meses completos mientras que las acciones recompradas aún no reducen del todo el número de títulos en circulación. Sobre Los Ángeles, Mark Parrell admitió abiertamente su «ansiedad» por el mercado, citando la falta de motores económicos y de calidad de vida, aunque descartó una salida masiva e inmediata argumentando que el ciclo político podría mejorar de cara al Mundial de fútbol y los Juegos Olímpicos. Sobre la inteligencia artificial y el empleo tecnológico en San Francisco y Seattle, la dirección restó dramatismo: recordó que los recortes masivos de empleo tecnológico de 2022 no provocaron devoluciones de llaves ni aumentos de morosidad, y subrayó que su base de residentes —mayoritariamente profesionales en su segunda o tercera etapa laboral, de 24 a 35 años— tiene alta empleabilidad. Washington D.C. generó debate: la dirección reconoció incertidumbre por recortes federales y el despliegue de la Guardia Nacional, pero señaló que la drástica caída de nueva oferta en ese mercado —de 12.000 unidades en 2025 a unas 4.000 en 2026— podría permitirle superar unas expectativas ya de por sí moderadas.