Qué dijo la dirección de Equity Residential en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido con señales de enfriamiento en la recta final

Equity Residential cerró el tercer trimestre de 2025 con ocupación media del 96,3% y la tasa de retención de residentes más alta en la historia de la compañía para ese período. La dirección atribuyó estos resultados a la estabilidad financiera de sus inquilinos —el desempleo entre universitarios, su perfil demográfico clave, se situaba en el 2,7%— y a un crecimiento del 6,2% en los ingresos de los nuevos residentes respecto al año anterior. San Francisco y Nueva York lideraron el comportamiento operativo, mientras que los mercados de expansión —Dallas, Atlanta, Denver y Austin— continuaron bajo presión por el exceso de oferta. La compañía ajustó a la baja el punto medio de su guía de ingresos en activos comparables al 2,75% anual, citando una desaceleración del tráfico de nuevos inquilinos que comenzó un mes antes de lo habitual y un retraso menor en el despliegue de ingresos por WiFi masivo.

Lo que viene: menos oferta y más incógnitas macroeconómicas

La compañía espera que la oferta competitiva de nuevos apartamentos en sus mercados caiga un 35% —unas 40.000 unidades— en 2026 respecto a 2025. En Washington D.C., la dirección prevé que la oferta competitiva se reduzca un 65%, hasta niveles no vistos desde la crisis financiera de 2008. San Francisco, donde EQR concentra el 15% de su NOI, se perfila como el mejor mercado tanto en 2025 como en 2026: los alquileres en el centro apenas acaban de recuperar los niveles de 2019, mientras que los ingresos medianos en esa área metropolitana han subido un 22% desde entonces. Para los mercados de expansión, la dirección advirtió que la absorción completa del exceso de oferta tomará más tiempo del que muchos inversores anticipan, ya que no solo cuenta la entrega de nuevas unidades sino el proceso de estabilización de activos entregados meses atrás. La compañía recompró aproximadamente 100 millones de dólares en acciones propias durante el trimestre y desde entonces, argumentando que la cotización refleja un descuento significativo frente a los precios del mercado privado de activos.

Turno de preguntas: D.C., IA y la apuesta por recompras

Los analistas presionaron sobre tres frentes. Primero, la situación en Washington D.C.: Michael Manelis reconoció que en el distrito y el norte de Virginia los precios netos efectivos caen un 4% interanual, el uso de concesiones ha aumentado notablemente en las últimas cuatro semanas y el volumen de nuevas firmas de contratos ha bajado, aunque sin que se registren abandonos de vivienda por pérdida de empleo. Segundo, el impacto de la inteligencia artificial en la demanda: la dirección señaló que San Francisco está viendo más de un 4% adicional de nuevos inquilinos procedentes de fuera del estado de California, lo que atribuye al auge tecnológico, y aclaró que el 3% de sus unidades en todo el portafolio tenía residentes empleados por Amazon al momento de su ingreso. Tercero, la lógica del programa de recompra frente a adquisiciones: Mark Parrell explicó que con activos privados cotizando a tasas de capitalización por debajo del 5% y en muchos casos por encima del coste de reposición, la acción propia resulta más atractiva, aunque advirtió sobre los límites fiscales derivadas de las ganancias acumuladas en su portafolio y la necesidad de no reducir excesivamente el tamaño de la compañía.